大房子不等於好房子。
或許你已經發現：杭州做大戶型的住宅樓盤，正在越來越多。
光是最近半年內，從已經露面的專案中來看，做了大戶型產品的就一抓一大把。而且不侷限於市中心，四面八方都開始進入「面積膨脹」時代。
為什麼會如此？這意味著什麼？透過現象看本質，有一些邏輯，我們也得了解一下。
其實大戶型住宅迴歸的苗頭，從2021年年初就冒了出來，只是在當時，這些樓盤基本都集中在中心城區。
比如像奧體的觀品，起步面積就是165方，最大面積做了220方；之後像濱江望江未來社群專案、運河邊的英藍專案，還有剛剛官宣的杭州IFC，都透露了主力戶型面積會在200方以上。
包括後來的奧體SKP、融信·傲世邸等，也都把主力面積段定在了180方以上。
這些樓盤讓市中心改善看到了機會，畢竟限價以來，杭州已經很久沒有出現過如此多的大戶型住宅選擇。
但是到了去年下半年，這股大戶型風潮，開始一路從城市中心，蔓延到杭州各個板塊——
像三墩北的融信·如瀾軒，規劃面積全部是約170方；之江的錦翠棲源府，全盤只有245方這一個面積段；
還有雙浦的祥生地塊，規劃面積是156-215方；包括臨平的中駿·鼎湖未來社群，也規劃了一批190方的產品；
以及第三次集中供地中的鐵路北站，也有專案打算把面積段往150方以上去規劃……
這幾個樓盤所在板塊，精裝限價標準從28000-36000元/方不等，都是剛需以及初次改善購房者的集中選擇地。
也就是說，即便限價再低，一旦與150方以上，甚至200方這樣的面積段放在一起，就相當於宣告了，它和很大一部分人已經沒有關係。
為什麼無論單價高低，大家都開始做大戶型了？一個客觀的原因是，杭州並不像上海，新盤的規劃條件裡沒有對戶型大小的限制。
很現實的原因則是，在有限的空間裡，讓利潤儘量多一點。
杭州住宅開發的利潤是一點一點摳出來的。在限價大背景下，可售單價包括精裝標準都是恆定的，如果把戶型段做得大一點，在同樣體量下，總套數就少一點。
而一旦把套數減少，需要投入的建造成本也能有所降低。
一套房子的精裝成本大頭，主要集中在廚房和衛生間，所以做50套180方的四房兩衛，與做100套90方的三房兩衛相比，事實上能省下不少成本。
關鍵是賣車位，能輕鬆不少，能買的起大戶型的人對車位的需求度通常會高一些。要知道，杭州的不少樓盤，利潤就集中在車位上。
加上總套數減少，銷售們需要服務的客戶量也少了，在整個銷售週期上就能省不少時間成本，尤其是在回款環節，效率一下子就能提上來。
所以簡單來說，做大戶型更省成本，更方便也更省時間，在無形中就等於提升了利潤空間。
可能很多人會問：既然大戶型這麼「香」，為什麼此前這些年都不做呢？
其實有一個更底層的邏輯在於：
到了如今這個階段，價差紅利已經深入人心，有價差的房子都不愁賣。
把時間往回倒兩年，就連南星橋這樣的位置，都以110方起步戶型為主，200方以上產品可以說是鳳毛麟角。
雖然當時整個市場情緒比現在更高亢，加上由於改善產品的缺位，購房者對大戶型的呼喚也更強烈——可即便放在那時候，開發商們的安全感，也還是來自於更穩妥更好賣的產品。
但現在，已經不一樣了。
這兩年間，杭州經歷了高密度的調控，在這一次次調控間，大家對限價紅利的認識也一步步夯實。
這逐漸激發了房企們對產品進行調整，既然限價無法改變，既然做什麼產品都不愁賣，大戶型自然是上選。
對購房者來說呢？
隨著這麼多有明顯限價紅利的板塊，都在加入大戶型產品陣營，它們會帶來一個直接影響——那就是，分享限價紅利的門檻在提高。
我們都知道，由於限價，杭州很多板塊都有一二手房價差，就像前面說的，這幾年大家對於限價紅利的認識已經越來越深。
但如何收穫這份紅利，也是有門檻的，並且這個門檻正在隨著各種原因逐步提高。
就拿「搖號熱門」三墩北來說，以前一套90方起步的戶型，兩三百萬就能去搖。但假設起步面積變成180方，相當於一下子把總價門檻提高了差不多一倍。
這意味著，很多人想要分享這份限價紅利，就沒那麼容易了。
假設你手上只有兩三百萬的預算，哪怕三墩北再有想象力，它也只是可望而不可及的選擇。
畢竟從98方變108方，大多數人或許還能踮腳夠一夠，但如果直接飈上180方，就不是踮踮腳能解決的事了。
所以啊，戶型面積的大幅度提升，表面上看是抬高了總價門檻，但本質上抬高的是分享限價紅利的門檻。
w
e
i
w
e
i
sh
u
o
f
a
n
g
最後，還得明確一個概念：大戶型不等於豪宅，或者說，大房子不等於好房子。
做大戶型簡單，做豪宅並不簡單。不論是在園區、精裝的配置上，還是戶型空間的規劃上，豪宅需要的考量涉及方方面面，大戶型只是第一步。
大房子要有好的發展趨勢，對品質要求會更高。如果只是做了大戶型的普通樓盤，開發商品牌影響力也不夠，很有可能的結果是，搖號時沒什麼人登記。等到交付後，如果沒有好的物業保駕護航，居住體驗也不會盡如人意，更不用說在二手房市場上的靈活度了。
所以，相比於面積大小，我們更關心產品本身有沒有突破與創新。
股民福利來了！送您十大金股！點選檢視>>