深圳在成為首個釋出二手房參考價的城市後，又再次在全國首次釋出租金參考價。

深圳市住建局近期釋出了《深圳市2022年度房屋租賃參考價格》（下稱《租賃參考價》）。

通知解釋了租賃參考價格內涵，指深圳市小區租賃參考價格是反映商品住房、商務公寓、統建樓等不同型別住房在正常市場條件下，通循同質可比原則，按照區域一般特徵水平進行確定的單位建築面積的平均租賃價格（含稅）。

值得注意的是，二手房參考價因同銀行貸款掛鉤，有影響交易量、穩定房價漲幅的作用。相比而言，不涉及銀行貸款的租金參考價目前僅有參考作用。

具體來看，深圳本次釋出的租賃參考價格覆蓋深圳市各區（含大鵬新區），包括4319個樓盤，其中存量商品住房樓盤3786個、統建樓樓盤318個、商務公寓樓盤215個。除此之外，租金參考價格還覆蓋了2042個城中村私宅、4500個產業園區配套宿舍區和6702個產業園區。

與通知一同釋出的還有查價系統，點開系統細分頁面，可以查詢小區、城中村私宅、產業園區配套宿舍以及產業園區四種類型的租賃參考價格，並已細化至街道參考價和小區參考價。

分割槽來看，全市租賃參考價排名前三的區域分別是南山、福田、羅湖，商品住房的參考價分別為109元/平方米/月、98元/平方米/月、80元/平方米/月。

在深圳佔比較高的統建樓盤租金，排在前三名的區域則是福田、南山、羅湖，分別為71元/平方米/月、65元/平方米/月、53元/平方米/月。

對於此次租賃參考價的釋出，深圳市住建局表示，有利於引導租賃雙方合理議價。租賃當事人可參照租賃參考價格，結合物業型別、樓層朝向、建築面積、裝飾裝修、配套設施裝置、升級改造、特殊用途等客觀實際和差異，自主協商確定符合自身實際的租賃價格。

目前而言，上述深圳各區域的租賃參考價格大部分符合實際水平。樂有家研究中心資料顯示，2021-2022年上半年，深圳租房市場的平均租金穩定在70-80元/平方米/月的區間。

由於租房市場不同於二手房市場，其波動範圍大，監管難度較高。即便是同一小區、不同戶型、新舊程度都會極大的影響租金價格。

有中介人士告訴介面新聞，租金參考價對小戶型而言，指導價低於實際租金；中大戶型指導價又高於實際價格。房東不會管這些，還是會跟著市場租金價格的趨勢走。

以福田區金色假日名苑為例，其租金參考價為115/元/平方米/月，已高於整個福田區的租金參考價格。

樂有家平臺顯示，該小區一室一廳41平方米朝南戶型的掛牌租金價格在5200元/月到5600元/價格不等，但按租金參考價而言，該小區同戶型價格應為4715元/月。

上述中介人士也告訴介面新聞，合正名園101平方米的房源剛剛成交的實際租金價格為8600元/月，但該小區參考價為98/元/平方米，總租金指導價要接近1萬元。租房市場的價格起伏變化頻繁，視具體情況耳釘，目前來講，租客和房東還不會考慮到租金參考價。

事實上，深圳雖然是全國首個推出租金參考價的城市，但早在2016年，深圳市房屋租賃管理辦公室便釋出了《深圳市2016年房屋租賃指導租金錶》，採集了全市3萬餘個資訊點。

不過，這份表格並未影響房租漲跌，更多是作為一份租房指南、讓租客瞭解房屋租賃市場的總體行情。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，租金參考價的主要作用，就是對於保障性租賃住房的定價，對市場租賃住房的租金制定約束性並不強，當然，如果後續要求租金年度漲幅不超過某一個百分比，也可能是有作用的。

另外，商品房交易過程中，政府有監管的抓手去管制價格水平，包括預售、網籤、貸款，但是對於租金價格的引導，缺乏這樣的抓手，也就是如果要讓市場租金跟著參考租金走，監管的成本太高了。

中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫告訴介面新聞，房地產市場沒有統一定價，也沒有中央交易市場，價格都是透過買賣雙方談判而成，比較難去捉摸市場行情。政府出指導價，本來只可以作為參考，沒有任何約束作用。深圳二手房指導價，與銀行貸款的評估價掛鉤之後，指導價就變得有意義。租賃指導價，從目前看來，並沒有跟那個交易環節掛鉤，那就只能作為參考。