本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

近日，據第三方研究機構釋出的《2022中國城市長租市場發展藍皮書》（以下簡稱“《藍皮書》”）調查顯示，人們對房地產投資和消費的理念正在發生重要變化，居民對於房屋出租的意願超過買賣意願。

根據《藍皮書》的調查，在一線、新一線城市裡，分別有64%、56%的業主願意將閒置房用於出租，以啟用閒置房的使用價值，尋求存量房產的“使用性增值”。該資料均超過“繼續閒置”和“適時出售”的總和。

同時，這部分業主中願意選擇“長租機構委託出租”的佔比達53%。其中，近五成業主表示首次委託時間會在3～5年。而在已與長租機構合作的業主中，委託出租五年以上的佔比達55%。

目前，我國租賃住房的供應主體是散戶家庭，其中90%以上是個人業主。根據北大光華課題組的研究，從結構上看，部分家庭目前持有多於一套房產。一般為子女、老人等親屬在遠期的安置需求是家庭持有多套住房的重要動機，相關房屋具有在5～10年的期限內作為長租房源的潛力。然而，受諸多因素影響，以往大量多套房產家庭未將閒置房產出租。

近幾年，國家層面不斷呼籲發展住房租賃市場，中央和地方對於租賃市場的扶持政策逐步完善。從供給端來看，國家從2017年開始加大租賃用地供應，此外，各地也在不斷探索存量資產改租、閒置房屋盤活等途徑。

業內普遍認為，盤活利用現有存量住房資產具有可行性、時效性與必要性，對於當前發展租賃市場、滿足城市職住平衡有積極意義。

根據重點城市2022年的保租房籌集情況來看，不少城市已經根據自身實際情況鼓勵城市業主將自家符合要求的閒置房源出租，擴充城市租賃房源，相應地，業主可獲得一個購房資格。業內稱之為“房屋出租換房票”。

據瞭解，該項政策最先由長沙市開始實行，隨後被多個城市效仿。比如，2022年12月底時，重慶市釋出《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提到，居民存量住房用作保障性租賃住房和長租房的，在商業貸款住房套數認定時可核減一套。

《中國經營報》記者瞭解到，截至目前，已有長沙、西安、成都、重慶等重點城市透過實施“房屋出租換房票”政策，擴充租賃房源供給庫。

地方政府對於這些盤活的閒置住房，普遍做法是鼓勵業主與專業租賃機構簽訂合約，將分散的房源轉化為由機構集中運營的長租房源，以方便後續管理和市場規範發展。

以成都市為例，在長沙市之後，成都市出臺政策提出城市居民可自願將自有存量住房用於保障性租賃住房出租給新市民、青年人等群體。對於這些“納保”房源，成都市住建局積極鼓勵專業化、規模化的住房租賃企業參與後續的運營管理服務。“納保”房源在經過運營機構稽核後，業主將與機構簽訂房屋託管服務協議，由機構來承擔後續出租及運營工作。同時，租戶在政府平臺上看到房源後，可聯絡對應的機構實地帶看籤租。

上述《藍皮書》指出，存量房由專業化長租機構運營，已成為房屋出租時代的剛需。目前，我國由長租機構運營的機構化房源佔比僅5%。而在發達國家的租賃市場中，該比例為50%～60%。因此，業內呼籲應儘快提高機構化房源佔比，此舉將更有利於形成成熟的住房租賃市場體系，也便於相關部門規範市場秩序和監督管理。另一方面，機構化房源也便於承接租戶需求，進而提高租住質量，對於行業長效穩定發展有重要意義。

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