本報記者 吳靜 王金龍 北京報道

居民信貸政策正在成為今年各地支援購房需求的重要發力點。

《中國經營報》記者瞭解到，自1月初央行明確“房貸利率下限允許下調”以來，全國各地開啟了房貸利率的密集調整。據機構不完全統計，2023年新調整房貸利率下限的城市已接近20個。

首套房貸利率進入“3時代”

近日，記者從鄭州市場人士處瞭解到，多家國有大行及股份行已確認，鄭州首套房按揭貸款年利率自1月29日起下調，工行、建行、中原銀行等銀行首套房按揭貸款利率已下調至3。8%。而在此前，鄭州首套房按揭貸款年利率普遍執行4。1%的標準。此外，外地房貸未結清，在鄭州購房可按照首套首付及利率政策執行。

據瞭解，早在去年3月份，鄭州市就率先發布全面“救市”政策，通過鬆綁限購、限貸，重啟貨幣化安置等方式激發市場需求。但2022年鄭州樓市成交量依然未有明顯回升，據克而瑞統計，2022年，鄭州全年商品住宅成交面積同比下降43%至542萬平方米，且成交規模連續三年下滑。截至目前，鄭州新建商品住宅銷售價格環比和同比已連續5個月均下降。

除了鄭州之外，近期，已有多個城市開啟了首套房貸利率調整。比如央行天津分行近日宣佈自2023年1月起，天津市首套住房商業性個人住房貸款利率下限執行“不低於相應期限LPR-40個基點”（按照當前5年期LPR計算，即為3。9%）。與鄭州一樣同為二線城市的石家莊目前執行的首套房房貸利率最低為3。8%。甚至，三四線城市如珠海，部分國有銀行首套房貸利率已開始按3。7%執行。

根據中指研究院不完全統計，2023年新調整利率下限的城市已接近20個，包括鄭州、天津、福州、瀋陽、廈門等二線城市，以及肇慶、湛江、雲浮、惠州、韶關、江門等三四線城市。

實際上，自2022年以來，信貸政策支援力度不斷深化。LPR報價已分別於當年1月、5月和8月調降了三次，5年期以上LPR累計下調35個基點。

2022年9月29日，央行、銀保監會發布房貸新政，允許6～8月新房價格同、環比三連降的城市階段性調整房貸利率下限。據克而瑞統計，彼時70個大中城市中符合條件的城市至少有23個，包含天津等8個二線城市和溫州、岳陽等15個三四線城市。

據融360數字科技研究院統計，LPR下降疊加房貸利率下限雙重調整後，2022年全國首套房貸利率下限下降55個基點，由原來的4。65%下降至4。1%，二套房貸利率下限下降35個基點，由原來的5。25%下降至4。9%。

今年1月5日，央行、銀保監會再發文，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。其中，有38個城市滿足這一條件。該政策釋出以後，包括唐山、太原、麗水、珠海、江門等10餘個城市跟進調整首套房貸利率。

未來將有更多城市跟進

在1月初宣佈建立首套住房貸款利率政策動態調整機制之時，人民銀行、銀保監會就指出，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利於支援城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支援剛性住房需求，形成支援房地產市場平穩健康執行的長效機制。

根據克而瑞對2022年全國100個城市新建商品住宅成交均價同比漲幅資料的統計，其中有70個城市2022年住宅成交均價同比漲幅不超過5%，由此其指出百城中有七成城市房價疲軟。克而瑞相關報告認為，此類城市是接下來房貸利率下調機率最大的城市。而天津、鄭州、石家莊等二線或重點城市率先調整，將會對省內其他城市帶來啟發。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，短期來看，符合首套住房貸款利率政策動態調整機制的城市有望跟進調整，利率下限有望降至4%以下，這部分城市多為普通二線及三四線城市。而一線及核心二線城市新房市場韌性較強，房價整體平穩執行，房貸利率或更多從加點數上進行調整。

從目前來看，房貸利率下調對市場預期的調節作用和成交的拉動效果仍有待進一步觀察。不過，陳文靜指出，房貸利率下降將有利於減少貸款利息支出，減輕還貸壓力，降低住房貸款成本，政策持續放鬆有望促進正處於觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。

陳文靜認為，隨著供需兩端政策繼續加快落實，一二線城市住房需求旺盛，有望率先迎來市場復甦，樓市“小陽春”或將在少數城市出現，但對於大部分城市而言，經濟環境以及房價預期仍較弱，市場修復需要更長時間。若政策執行到位，全國市場最早或將於二季度企穩。

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