《土地管理法》第六十四條規定，集體建設用地的使用者應當嚴格按照土地利用總體規劃、城鄉規劃確定的用途使用土地。對不按照批准的用途使用集體建設用地，比如在宅基地上建廠房，在農村以養老院名義辦理用地和規劃手續，實際建的是私人別墅、莊園等，如何處理呢？

對不按照批准的用途使用集體建設用地

，

《土地管理法》沒有處罰措施，第六十六條只是規定可以收回土地使用權。如果涉及處罰，可適用《城鄉規劃法》第六十五條。

《土地管理法》第六十六條有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用權：

（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；

（二）

不按照批准的用途使用土地的

；

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

依照前款第（一）項規定收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。

收回集體經營性建設用地使用權，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規另有規定的除外。

《城鄉規劃法》第六十五條　在鄉、村莊規劃區內未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

難題

依據《土地管理法》第六十六條，村集體可以收回土地使用權。對地上建築物如何處置，《土地管理法實施條例》第四十一條規定，入市的集體經營性建設用地，用合同方式約定建築物處理方式。那沒入市之前的，合同約定也不明確的，怎麼處理呢？只能是協調解決。

依據《城鄉規劃法》第六十五條，可以由鄉鎮政府拆除，但如果沒有編過城鄉規劃，是不能適用《城鄉規劃法》的。

面臨的新問題

2019年9月30日，農業農村部印發了《關於積極穩妥開展農村閒置宅基地和閒置住宅盤活利用工作的通知》，提出鼓勵利用閒置住宅發展符合鄉村特點的休閒農業、鄉村旅遊、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展專案。支援返鄉人員依託自有和閒置住宅發展適合的鄉村產業專案。

《土地管理法》第六十二條規定：鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。

也就是說，現行的法律和政策是允許而且鼓勵宅基地改變用途的，當然主要是為了盤活用好閒置宅基地。

但改變原批准用途，首先要符合規劃，需要辦理鄉村建設規劃許可證，但實際情況是，相當一部分地方原來就沒編過村莊規劃，新的村莊規劃有的正在編，有的還沒編。現在村莊規劃是國土空間規劃的詳細規劃，國土空間規劃都沒定下來，村莊規劃如何編？沒有村莊規劃的，怎麼符合規劃呢？

另一個現實問題是，對農村集體經營性建設用地入市，最新的要求是：試點先行，暫不全面推開。所以，想透過正常渠道改變集體建設用地原批准用途，這條路暫時還很難走通。