中梁控股摘要

【“黑馬”降速盈利下降債務高企 樓盤質量問題頻遭投訴】在中梁控股高週轉擴張規模的態勢下，旗下專案質量問題時有發生；另一方面，飛速狂奔的中梁控股現在也正面臨著盈利下滑、短期償債壓力巨大等多重難關。《投資者網》就相關問題聯絡中梁控股，但一直未收到公司回覆。（投資者網）

作為中國房地產行業知名上市公司，中梁控股集團有限公司的光鮮背後隱憂重重。

根據5月27日中梁控股官方微信公眾號資訊，中梁控股剛剛獲評“2021中國上市房企綜合實力榜”第27位，並榮膺“2021中國上市房企經營績效5強”。

然而，不久前位於浙江武義芳華路的“中梁壹號院”在建專案發生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。這為中梁控股的高光時刻蒙上了一層陰影。

事實上，在中梁控股高週轉擴張規模的態勢下，旗下專案質量問題時有發生；另一方面，飛速狂奔的中梁控股現在也正面臨著盈利下滑、短期償債壓力巨大等多重難關。《投資者網》就相關問題聯絡中梁控股，但一直未收到公司回覆。

頻現質量問題

“眼見他起高樓，眼見他樓塌了。”

4月30日，中梁控股旗下位於浙江武義芳華路的“中梁壹號院”在建專案發生地下室坍塌，坍塌面積約300平方米。當時有媒體報道稱，未發現施工人員被困，樓盤已停工。不過，截止目前，此次坍塌事件並未有公開結論見諸報道。

資料顯示，武義“中梁壹號院”全稱“中梁華董壹號院”，開發商為武義縣中梁創置業有限公司，股權穿透後其大股東為中梁控股。根據中梁控股招股書披露，該專案規劃總佔地面積70318平方米，開工日期2018年11月，預定竣工日期2021年6月，可銷售總面積151538平方米，中梁控股在專案中的權益佔100%。

中梁控股1993年發跡於浙江溫州，2019年在港股上市。作為地產界的知名企業之一，中梁控股旗下專案卻頻繁曝出質量問題。

據公開報道，2018年12月，張家港中梁壹號院的業主，因房屋設計結構缺陷和停車位不合理收費等問題進行維權；2019年，浙江義烏千萬豪宅“西江雅苑”曝出質量問題，混凝土強度、鋼筋保護層厚度等檢測都不達標，被央視痛批為“豆腐渣工程”，最終的處理結果是整個樓盤700多戶“推倒重建”。2017年8月1日，徐州西區中梁地產開發地塊建築工地曾發生施工平臺滑塌事故，截至事故發生當日中午11點40分，造成了4人死亡，2人受傷。

而在今年2月，有網友在《問政湖南》投訴稱“湖南省常德市鼎城區中梁濱江首府，樓體嚴重開裂，住建局要求停工檢測主體質量，中梁集團居然陽奉陰違，日夜趕工，修補漏洞，然而主體依然持續開裂中。全體1800戶業主請政府能做主。”根據常德市鼎城區住房和城鄉建設局回覆，該專案樓板裂縫經檢測，確實存在樓板裂縫等質量問題。

常德市鼎城區住房和城鄉建設局表示，檢測報告顯示，樓板裂縫型別及原因如下1、切角裂縫，樓房四角樓面板受梁的雙向約束，由雙向最大約束剪應力形成與梁邊緣約45°的約束主拉應力大於混凝土實際抗拉強度時，即出現切角裂縫；此外，裂縫也與板面保護層厚度偏大、施工過程中養護不到位有關；2、跨中不規則裂縫，該樓板混凝土硬結後，混凝土表面水分散失較快，內部水分散失較慢，導致混凝土表面與內部收縮不均勻，當表面混凝土承受拉應力超過其抗拉強度，便產生收縮裂縫。此外裂縫也與混凝土澆築後，施工養護不到位有關；3、樓面板周邊支座裂縫，該裂縫產生原因主要是板面支座負筋偏位，當板面支座上部混凝土中產生的拉應力超過混凝土極限抗拉強度引起板面裂縫。對此，常德市鼎城區住房和城鄉建設局要求開發商積極整改。

踩中一道紅線

對於中梁控股而言，專案質量問題頻現或許正是其高週轉模式下快速擴張的後遺症。中梁控股在年報中坦言，“本集團採用高週轉的開發模式，以標準化的流程於二、三、四線城市開發房地產專案。”中梁控股的高週轉主要體現在其內部提出的“456”模式，即4個月開盤、5個月現金流回正、6個月資金進行第二次投入。

憑藉著如此高速週轉模式，中梁控股的規模擴張迅速，素有“地產黑馬”之稱。資料顯示，2013年，中梁控股合約銷售額才突破百億，2015年銷售額168億元，2016年銷售額也只有190億元，但隨後其業績突飛猛進，在2017年猛增到649億元，並於2018年跨過千億門檻，實現銷售額1015億元，同比增長56%。

但是如今這匹黑馬已開始降速。公開資料顯示，2019年、2020年，中梁控股的合約銷售額分別為1525億元、1688億元，增速分別為50。2%、10。7%，衝刺規模的速度明顯放緩。

而在業績方面，資料顯示，2018年至2020年，中梁控股的營業收入分別為302。23億元、566。55億元、659。74億元，增速分別為115。46%、87。46%、16。45%；扣非淨利潤分別為20。86億元、37。80億元、34。7億元，增速分別為312。13%、103。37%、-8。2%，營收及扣非淨利潤增速均出現下降。此外，中梁控股2020年毛利率也較2019年下降2。3個百分點至21%。

中梁控股的盈利能力出現下降，其債務卻持續增長。資料顯示，2018年至2020年，中梁控股的總債務分別為1613。20億元、2036。48億元、2406。51億元，呈現持續增長態勢，資產負債率超過88%。

根據年報資料，截至2020年末，中梁控股541億有息債務中短期債務佔比達44%，包括銀行及其他借款164。78億，優先票據73。06億。

負債居高的中梁控股還觸及紅線。對應“三道紅線”指標資料，截至2020年末，中梁控股淨負債率降至65。8%，現金短債比提升至1。4，均達標；但剔除預收款項後的資產負債率為79。9%，未達監管要求。

與此同時，中梁控股也面臨著流動性壓力。從經營活動造血能力來看，中梁控股經營活動現金流量淨額常年為負。2015年至2020年6年間，只有2018年和2020年經營活動現金流量淨額為淨流入，其餘均為淨流出。雖然中梁控股2020年經營活動現金流量淨額為淨流入，但也僅有4。4億。

千億債務壓頂、腳踩一道紅線，中梁控股需要透過加快銷售回款、加大融資力度等方式來緩解債務壓力。2021年2月，中梁控股發行了2。5億美元於2022年到期的7。5%優先票據；5月20日，中梁控股又再次發行了3億美元於2022年到期的8。5%優先票據。

作為曾經的地產黑馬，重重挑戰之下，中梁控股如何保持高質量發展？《投資者網》將持續關注。