時隔6年，樓頂又傳來刺耳的電鋸聲，海淀區錦秋家園7號樓居民唐先生聽起來卻是欣慰：三屆業委會接力贏得勝訴判決，55萬元賠償款到賬，樓頂被業主私自“挖”出的露臺，終於開始修復了。錦秋家園業委會起訴業主並最終勝訴的案件，在實踐上具有一定的示範意義。

破壞後的屋頂。

震驚

裝修竟“挖”出個露臺

樓頂還能“挖”出露臺？還得從2016年4月份說起。錦秋家園7號樓是座塔樓，最高25層，電梯裝置層上的公共屋頂覆蓋著巨大的海洋鋁防雨棚，還有防火岩棉和鋼樑支撐，與屋頂距離大概半人高，起到防水、保溫、隔熱等作用。

唐先生家住頂層，鄰居家的躍層比他家高出一層。2016年4月，鄰居裝修，並徵求了他們的意見，“吵是吵了點兒，也不能不讓人家裝修啊！”

可漸漸地唐先生髮現不對勁兒了：怎麼自家樓頂上電鋸聲、電焊聲連綿不絕？自家樓頂就是防雨棚，怎麼裝修還弄到樓頂上了？

爬上樓頂一看，原來鄰居把西窗外毗鄰的公共屋頂的海洋鋁切出了一個7米×9米的豁口，做出了一個低於防雨棚70釐米的下沉露臺。這個海洋鋁防雨棚，不僅保護著7號樓的屋頂，也對電梯裝置層起到了保護作用。而鄰居為了讓露臺能下沉，把6根20米長、25至35釐米高支撐海洋鋁防雨棚的主鋼樑中間的兩根切斷了，只剩下一半的長度，8根次梁也被切斷，還將雨棚內東西兩組公共煙道的煙帽削了頭。

切割下來的主樑“廢物利用”做支撐，支撐著水泥澆築的露臺地面。被切割下來的防火岩棉、鋼絲網和海洋鋁屋頂散亂地堆放在防雨棚下。

找鄰居提意見反被謾罵了一頓，唐先生無奈地找到了小區業委會。

影響

破壞後遺症陸續顯現

這戶居民樓頂“挖”露臺的行為，讓業委會的委員們也感覺不可理解。

時任業委會主任的餘志華帶著委員們爬上樓頂一探究竟，業主卻說不是“違建”，“我們又沒有加蓋東西，怎麼算違建？我們是合理改造！”

找來了居委會、街道以及城管等執法部門，多次上門，最終露臺搭建工作被叫停，但“挖”出的露臺卻不能像違建一樣一拆了之，業主一直拒不恢復原狀。

隨著時間的推移，破壞防雨棚的後遺症陸續顯現：電梯裝置層上方開始出現滲水，防護鋼絲網與防火岩棉塌陷，一到下雨天，因為出現大範圍暴露，防火岩棉吸水後也往下滲水。而原來雨水透過海洋鋁防雨棚都會彙集到排水道中，破壞後雨水就順著樓頂兩側往下流。

“家裡變得冬冷夏熱。”唐先生家首當其衝受到影響。7號樓其他居民家裡很快也被波及，原來因為兩組煙道被削帽，樓下幾十戶居民家裡排煙不暢，廚房、廁所頻繁出現反味，居民的意見越來越大。到後來，海洋鋁防雨棚其他部位因為應力結構改變出現變形、裂縫，尤其是懸空的部分，出現了拇指粗的縫隙。

因為裝修業主的拒不配合，屋頂的修復工作一直沒有進展，尤其是當年還出現了樓頂構件墜落砸中行人的事故，讓業委會更加憂心：如果置之不理，不僅居民的生活會受影響，而且萬一發生墜落事故，傷及性命是不能承受之重。

一戶業主侵犯了公共利益，該如何追責？由誰追責？

追責

業委會將業主告上法庭

為了維護廣大業主的利益，業委會成員協商後諮詢了專業律師，最終決定，拿起法律武器，代表全體業主將這名業主告上了法庭。

不過，首先面臨的問題是業委會作為業主大會執行機構，不具備獨立法人資格，是否能起訴業主？法律專業人士答覆：能！

“海淀法院在這個案子上積極作為，一開始就接收了我們的起訴材料，並在2017年3月正式予以立案。”第三任業委會主任孔沛哲告訴記者。

沒有先例，業委會在律師的幫助下，積極取證。業委會成員們透過狹窄的天窗爬上樓頂，半蹲著在防雨棚下拍攝照片影片，蒐集破壞防雨棚的證據。

案件的承辦法官積極地做了很多細緻的工作，比如協調幫助調取圖紙、進行司法鑑定，還做了大量的釋法說理工作。

業委會換屆後，作為錦秋家園第三任業委會主任，孔沛哲接過了“接力棒”，持續跟進這一案件。

最終一審後雙方都沒有上訴，服判息訴。

訴訟請求是希望涉事業主恢復原狀，但是原狀到底是什麼樣？要恢復到什麼程度？法律是不能憑感覺的，得有理有據。最終透過調取住建部門的檔案，找出了20多年前小區竣工驗收圖紙。“開始還有人說我們堅持不下去，為了別人的利益，業委會成員有的放下自己幾十萬上百萬的生意，有的打亂自己的工作節奏，有的放棄自己的休息時間……”今年5月份剛當選錦秋家園第四屆業委會主任的張燕鵬，也是上屆業委會成員，見證了三屆業委會委員前赴後繼的努力。

案件前後歷時兩年多，開庭、調解、談話、鑑定、遞交材料、宣判、申請執行……出入法院30餘次，終於在2019年6月一審勝訴，法院判決當事業主恢復原狀，判決生效，案件轉入執行程式。

勝訴

“挖”露臺業主賠了55萬

勝訴了，又遭遇執行難。當事業主表態：服從法院判決，但不具備將樓頂修復的能力。

好不容易取得的勝利，不能不了了之。業委會又向法院申請了強制執行。又經過了一年多，2020年9月，在法律面前，當事業主終於妥協，與業委會達成和解，由其支付55萬元賠償款，並承諾分三次支付賠償款，業委會負責組織修復施工。

2021年底，55萬元賠償款全部到賬，樓頂修復工作提上議事日程。

2022年8月1日，在業委會協調下，施工隊正式進駐錦秋家園7號樓，開始了樓頂的修復工程。

“小區作業面窄，樓又高，無法用吊車，施工人員只能搭吊籃向樓頂運輸建材！”張燕鵬告訴記者，破壞容易恢復難，修復工程施工難度很大，需要持續半個月左右，考慮到小區中不少孩子9月開學恢復上課，為了讓修復工程趕在孩子們上課前完成，只能選擇冒著酷暑施工。

“以前看新聞，拆違，強拆，很少看到對居民的處罰，這場發生在我們身邊的訴訟，雖然時間久，但讓我們看到侵犯公共利益也是需要付出代價的！”這場耗時6年的訴訟在居民間引起了很大的震動，一位居民這樣告訴記者。

記者瞭解到，整個屋頂防雨棚修復工程預計在8月底前完工。業委會代表全體業主權益告業主訴訟的勝利，讓錦秋家園業委會成員們看到了小區基層治理中法律的力量。

“起訴之前，有不少頂層業主也在觀望，如果我們沒有拿起法律的武器，也許大家就會覺得法不責眾，屋頂‘挖’露臺的現象會如雨後春筍般出現。”張燕鵬說。

示範

用另一種途徑捍衛公共利益

“錦秋家園業委會起訴業主並最終勝訴的案件，在實踐上具有一定的示範意義。”來自北京威諾律師事務所的江律師是錦秋家園業主委員會的訴訟代理人，在接受記者採訪時他表示，關於業主委員會的訴訟主體資格問題，在法律和司法解釋層面並不是很明確。司法實踐中，有法院直接以業主委員會不具有訴訟主體資格為由裁定駁回起訴，也有法院以業主委員會提起訴訟未經合法程式獲得業主大會授權為由裁定駁回起訴，當然也不乏肯定業主委員會的訴訟主體資格的案例。錦秋家園業委會起訴業主一案，庭審中被告也辯稱業主委員會不是適格主體，但未獲法院支援。江律師表示，該案為確立業主委員會具備訴訟主體資格補充了一個有意義的案例。

此外，違法建設不僅損害其他業主的合法權益，也損害業主公共利益，以往大多透過居民投訴、行政執法等途徑解決，業主委員會作為業主公共利益的代表者和維護者，透過提起民事訴訟來糾正這類損害公共利益行為，讓行為人承擔應承擔的責任，也為此類糾紛的解決提供了另一個路徑，有力地捍衛了公共利益。

流程編輯：U022