被遺忘的番禺東，居然成為近日討論度極高的板塊？
事情是這樣的。
6月28日，廣州新洲至化龍快速路
（下簡稱新化快速）
北段工程建成通車，新化快速全線開通。
|圖片來源：中國廣州釋出
這對番禺東部來說，的確意義非凡。
新化快速共分兩期建設，其中一期
（長洲-化龍）
早於2017年1月正式通車，而二期
（海珠區新港東路-長洲）
卻因為拆遷涉及黃埔古村的保護問題，一直爛尾至去年才重新動工，拖拉至今終開通。
要知道，這條快速路沒開通之前，從海珠到番禺東，只能繞南沙港快速。開通後，直接走新化快速，10-30分鐘車程就能從琶洲到達番禺東北部幾個樓盤密集板塊——
國際創新城
、
汽車小鎮
、
亞運城
，
預計比之前節省15分鐘左右。
以最遠的亞運城為例，車程也能控制在30分鐘以內。
（僅供參考，以實際為準）
這是一個什麼概念？我們可以橫向對比，同樣從琶洲出發，到達黃埔當紅炸子雞科學城板塊，也是30分鐘車程左右，但好處是不用高速費。
（僅供參考，以實際為準）
同樣處於琶洲半小時車程輻射圈，亞運城板塊新房最高3萬元+/㎡，而科學城已是遍地4字頭。
當然了，今天樂居君並不是吹番禺東，畢竟對於絕大多數人來講，市區上班，睡城生活，更看重的是
地鐵通勤便捷度
，
周邊生活配套
、
教育資源
、
板塊升值潛力
也缺一不可。
而番禺東部，是有明顯短板的。
跟別人比，起點不同，意義不大，但“內鬥”的話，馬上就能見真章。
那麼新化快速路開通後，最利好番禺東哪個板塊？
國際創新城板塊
根據番禺的“十四五”規劃，番禺東、南、西、北四個片區，是以南大幹線為產業創新主軸、番禺大道為文商旅融合發展主軸劃分的。
其中東部片區包括
化龍鎮
、
石樓鎮
、
石碁鎮
、
大龍街
，重點發展汽車整車和零配件製造、智慧製造、生物醫藥、科技服務業、現代農業、旅遊業等，依託番禺經濟技術開發區打造以新能源汽車為核心的先進製造業產業基地。
而國際創新城所在的新造鎮，則被劃分至北部區域，
聚焦發展人工智慧與數字經濟產業
。
那為什麼要把它也加進來番禺東部分析？
因為新化快速開通後，從海珠到番禺，經過的第一站，便是國際創新城。所以，與汽車小鎮、亞運城相比，國際創新城與琶洲的聯絡是“親上加親”。
根據番禺最近釋出的十四五規劃，
廣州國際科技創新城——廣州大學城板塊
的重點產業為
資訊科技、新材料、新能源、生物技術，推動人工智慧與數字經濟、文化創意、教育培訓
等。
未來板塊突出專業化平臺優勢，重點打造
智慧科技、人工智慧和數字經濟、生物技術和生物醫藥
等相關領域產業以及第三方專業服務業，促使基地內育成完整的產業鏈條。預計至2025年平臺產出體量達百億級，同時不斷向區內製造業產業園區轉化科技成果。
這樣的定位，起點可以說是很高了。畢竟一岸之隔的琶洲，也是以發展數字經濟為核心的。
板塊只有核心大學城完全建設完成，南岸起步區幾乎還是“原始模樣”，除了曾邊村幾棟建設好的回遷房和基本完工的南大幹線，一切還是待開發狀態，但這也不妨礙有產業支撐的它身價倍增。
就以今年首次集中拍地為例，板塊內的廣州國際創新城一期C居住地塊，超過30家房企參與報價，開拍不足10分鐘已進入競配建階段，最終被越秀聯合體搖號拿下，樓面價33599元/㎡，成為番禺第二貴
（僅次於金地拿下的金地·壹閱府地塊）
。
要知道，四年前碧桂園也在板塊內拿地（已建成思科智慧城·12光年），當時樓面價僅9130元/㎡！
樓市方面，板塊內目前在售新房有大學小築，在售建面約180-270㎡三至四房，均價約9萬元/㎡；思科智慧城·12光年主力戶型為建面約112-142㎡三至四房，價格待定；越秀星匯文璽首推建面約94-114㎡三四房，均價5字頭。
不難看出，目前板塊內新盤都是以改善型產品為主了，所以價格也不低，但作為海珠甚至天河中產的選擇，這樣的區位配上部分新盤4-5萬元/㎡的價格，價效比還是可以的，加上未來產業逐步兌現，發展潛力到哪還真不好說。
國際創新城板塊優勢：
產業基本對標琶洲，大力發展人工智慧和數字經濟，產業支撐有保障；
區位優勢明顯，靠近市區，新化快速開通後，為海珠琶洲到番禺的第一站，板塊內還有地鐵4號線途經，出行方便；
部分新盤均價4-5萬元/㎡，與一岸之隔的琶洲相比，價效比高。
國際創新城板塊劣勢：
南岸起步區配套發展還未完善，要等板塊內地塊出讓完成、新盤完全建設以及舊改推動，兌現時間較長。
汽車小鎮板塊
從國際創新城往東南方向走，便是番禺的價格窪地汽車小鎮板塊
（又稱蓮花山板塊）
。
板塊內在售新房有智聯·汽車小鎮，在售建面約95-125㎡三至四房，均價約2。8萬元/㎡；凱德·山海連城在售建面約75-133㎡二至四房，均價約2。85萬元/㎡。
新房都是2字頭，妥妥的價格窪地。
賣得便宜，也不是沒道理的，畢竟板塊內沒有地鐵，出行主要靠自駕，而且周邊也是一片城中村模樣，沒有大型商圈，基本生活需求可以在社群內配建的底商解決，但大型休閒娛樂活動則需要自駕到萬博商圈解決。
不過，板塊的規劃還是蠻牛的。最新的番禺十四五規劃顯示，要大力推動板塊的
傳統汽車產業、智慧網聯新能源汽車、汽車零部件製造產業、汽車衍生產業和服務業、智慧製造機器人、健康科技產業
等。
預計至2025年平臺產出體量達到千億級
。
此外，板塊也被列為番禺十四五時期重點商圈：以廣汽智聯新能源汽車產業園為核心，圍繞
智慧製造、創新研發、生態小鎮
三大領域，重點規劃汽車製造、研發、金融、文化、旅遊、商貿六大業態，形成“一軸兩廊三區”功能分割槽，打造集智慧、創新、共享、生態等功能於一體的國際智聯新能源汽車產業創新生態城。
汽車小鎮板塊優勢：
產城融合，產業規劃清晰，2025年出產量達千億級；
新盤價格優勢明顯，屬於番禺窪地。
汽車小鎮板塊劣勢：
配套有待完善，城市景觀以城中村為主。
亞運城板塊
繼續南下，便是“大名鼎鼎”的亞運城板塊。
在今天討論的三大板塊中，亞運城可以說是居住氛圍最濃厚、配套最成熟的一個板塊。
更吸引的是，除目前已開通運營的地鐵四號線可串聯萬博、大學城、南沙等區域，未來地鐵三號線東延段也途經亞運城，可無縫連線珠江新城。
同時，亞運城也是番禺十四五重點發展商圈，將依託廣州亞運城內房地產業、亞運城廣場及周邊商業街為載體，充分發揮廣州地鐵4號線和3號線東延段（在建）區位優勢，透過以文帶旅，以旅興商，以商成文，打造集商貿、娛樂休閒、餐飲、購物、辦公於一體的廣州亞運城地標性消費商圈，帶動石樓鎮經濟發展。
樓市方面，板塊目前在售新房有亞運城，主推建面約102-162㎡三至四房，帶裝修均價約2。8-3。3萬元/㎡；中海左岸瀾庭已對外展示了建面約84㎡和91㎡的實體板房，均為三房設計，均價約3。3萬元/㎡起。
而亞運城板塊的二手房市場也十分活躍，掛牌房源超500套，均價在2。88萬元/㎡左右。
需要注意的是，雖然亞運城板塊與汽車小鎮板塊房價也偏剛需，但前者生活配套更完善，交投氛圍更活躍，故房子流通性會比後者強，更適合過渡性需求強的買家。
亞運城板塊優勢：
配套完善、生活氛圍濃厚，無需等待兌現時間；
價效比高，適合剛需買家，房子流通性也強。
亞運城板塊劣勢：
已基本開發完成，產業規劃不及以上兩個板塊，後續發展突破現有“天花板”難度大。
總結
新化快速開通後，利好的國際創新城、汽車小鎮、亞運城板塊，前者屬於改善板塊，後兩者仍然是剛需買家的天堂。
上班地點在琶洲或天河部分割槽域的改善型買家，不介意配套兌現時間的，可以考慮國際創新城板塊。
對於剛需賣家來說，想買發展潛力，等待時間足夠長的，可以選擇汽車小鎮板塊，同時該板塊也比亞運城更加靠近萬博商圈。
過渡型買家，又看重生活便捷程度的，選擇亞運城板塊。
看了這麼久，不知道你最看好哪個板塊？我們下方留言區見。