今天，容我炒個冷飯。

①

前段時間，安徽淮南因出現大批“萬元房”引發關注，單價最低的房子房價僅600元/平米起，甚至四五萬元能買一套建築面積為54平方米的房子。

先看幾個案例：

雖然很極端，但是可以看出，所謂的“萬元房”基本都是位於淮南曾經的礦區，隨著產業的凋敝，出現了人隨產業走、房價“鶴崗化”的情況。

當然，以上都不是重點。重點是這些房子一路俯衝的價格：

這樣的房子，配套成熟，且自住價效比極高，為何價格卻如此不理想？

看了一下，網上的觀點不外乎幾個：

1、品相不好

但其實，現在淮南正在大刀闊斧地進行舊城改造，很多老小區都享受到了城市更新的紅利，小區粉刷、道路修整都在進行中。

2、因為沒有電梯

但現在老舊小區的電梯加裝工作正在推進中。

3、因為市場行情不好。

但行情對市場的影響是一致的，為什麼偏偏老舊小區的資產屬性卻如此脆弱？

4、因為貸款原因。

這確實是一個重要的影響因素。除非有重點城市的重點學區加持，否則在銀行資產評估中會被歸屬於典型的劣質資產。應該說，“老破小”一直處在金融鄙視鏈的最低端，銀行20年房齡的卡口鬆鬆緊緊。

那麼，這就需要一把手全款買下一套“老破小”，而這筆錢卻又能夠付得起一套剛需小三房的首付款。

②

但以上是最核心的原因嗎？

不是！

我認為更核心的原因是淮南的房子太便宜。

在安徽更大地市動輒八九千，有的縣城甚至已經破萬的房價下，淮南有一大批低價剛需盤可供購買。

在淮南這樣典型的新房市場，對於剛需購房客戶新房的傾向度遠遠大於二手房。而在新房營銷呈現上，規劃、產品、戶型的迭代升級，二手老破小根本無法抵抗。

站在理論分析的角度，地段相對核心、配套相對成熟的老破小的高性價比是有目共睹的，但資產價格表現證明了這壓根就是一個偽命題。

當然，這其中還有其他因素，比方說

【要素轉移】

，對於10-20年前的淮南人來說，香港街、火車站板塊一定是非常好的板塊，但現在並不是，起碼無法吸引很多年輕人。

所以我們要得出一個核心結論：

無論剛需、改善，淮南人缺的從來不是房子，而是好房子。

至少相比較於北京、上海甚至合肥，淮南的城市基本面和房產結構，決定了淮南人沒有瘋狂到去選擇老破小。

③

到了這裡就引申出第二個問題：

我手裡有這樣的老破小怎麼辦？

我的建議是：找準機會，果斷出手/置換。

但是，知易行難。我身邊就有好幾位朋友出現這種情況，基本都是因為家裡老人去世，手裡握有一兩套老破小，但是在淮南這樣的地方和市場，不論是出租還是出售，都很困難。

其實在這樣的細分市場，老破小的對標客戶一般就是地緣客戶，要麼是方便孩子就近上學，要麼是個體戶方便做生意，都是年齡略大、且消費習慣傾向於全款的客戶。

講得再直白些就是，碰就碰到了，碰不到，再降價也賣不出去。