又到了年底寫
new year resolution
的時候了，之前承諾的新年投資書單，希望可以加入你
新年的閱讀列表當中去。
今天推薦地產投資實操5本書，囊括了地產投資初學者評估標的需要用到的指標、如何計算現金流等各項財務指標、也包括地產投資人如何善用抵稅方面的漏洞；同時也包括大型專案，投資大佬如何跟建築設計師、builder、打交道，和投資大佬學習建立為自己服務的投資團隊，最後一本書也包含了講述：
如何在高利息的環境下，做creative financing，以靈活的貸款方式和低利率貸款？
聽到一些大型的專案，或者稅務、財務方面晦澀的名詞（Profitability， NOI， Taxable income）
，先別急著走開，這些名詞
其實與你每一個投資決策都息息相關。
讓本文成為
你新年願望實現路徑當中的一部分
，我會盡力用簡單的語言，把這幾本
字典級的經典書籍解釋清楚
，相信在本文的最後，你講不僅收穫書單，也會收穫
90%書中的重點，助力你的投資旅程更進一步。
The book on rental
property investing
一本小白必讀書：
非常適合想要入門學習房產的小白投資者。
這本書是註明的地產投資論壇
Bigger pockets的聯合創始人Brandon Turner。
他的這本書是一本
講述地產投資A to Z的初學者指南
，由於bigger pockets上包括大量的個人投資者案例和實際踩過的坑，作者
包含了很多實際發生的真實案例
，比如在每一章節的理論知識講完之後，他通常會
“Let‘s go ahead and analyze a real deal together。”
透過真實的案例分析，帶你計算
每一筆投資的實際投入現金
，包括我們投入的首付、過戶時候的過戶費用closing cost、我們很容易忽視的出租之前需要投入的裝修費用。
這本書都會詳細給你一個列表：比如室內裝修的check list是什麼，你需要瀏覽哪些必備的欄目，這幾個清單和表格，都是
投資者最常用的
，在出租之前，或者在
評估標的價格時所需要的清單。
包括
最後產生的total expense的清單
，本書都有列出來詳細介紹，適合你在交割之前，或者決策之前自己把這個表格填寫完整。
如果本書用一些重要的章節總結一下的話，
基本上分以下幾個要點：
其中我最喜歡全書的地方是
第四個章節：你的地產投資小分隊有哪些人員構成？
因為裡面的人員的要素和各個party非常具有啟發性，若非是
資深的投資人，其實並不會提出這麼有意思的人員構成。
我們來看這本書的第四個部分，
人員構成的第一項是spouse伴侶。
這個角度很新奇，在其他的理論性的書籍很少聽到，但是
你的隊友其實是投資地產決策和環節當中最重要的一環。
他並不涉及你們的伴侶是否對房地產感興趣，而是有很多的
貸款環節、家庭資產配置的決策、現金使用的決策，
都跟你的隊友的互動是十分相關的。
尤其是對於小白投資者，初次開始經歷的時候，很多
前期的迷茫、挫折和喜悅的分享，都是和你的隊友有關。
有時候在和對方解釋你的投資決策的時候，其實也是豐富對方financial education的過程，會讓兩個人在財務決策上更合拍，從
一個生活伴侶的角色，變成一個財務上的合夥人，多加了一層緊密的親密關係。
當然我也清楚，有很多small business owner，透過讓自己的伴侶成為Real estate professions的方式，增加自己主動收入的抵稅項，另一半的配合和加入，
讓整個家庭的稅務規劃更老練和高階。
［ 左滑看下一頁 ］
What every real estate investor
needs to know about cash flow
第二本書，來推薦一本我
很多年前在讀，現在還在用的一本書，目前的
新一版出版後封皮是綠色的了，但是內容和書名還是大部分保持一致。
這本超實用的書名叫做
What every real estate investor needs to know about cash flow。
作者是 Frank Gallinelli。這本書給我的感覺就是
投資房指南級別葵花寶典，
這本書如果用幾個字來概括就是：教你做
cash
on
cash
，
cap
rate
， 稅後收入、折舊、depreciation
等等數字的計算公式，
在本書當中應有盡有。
這本書當中包含了
36個地產投資需要計算的數值和公式計算方法。
並不是讓你在投資之前熟悉這36個概念和公式。
而是每次當你遇到一個新的概念和公式的時候，你可以把這本書當成
一個字典的方式——定位到關鍵詞
，並且查詢
這個關鍵詞資料的計算方法。
我們就來舉個例子，比如說
你並不知道折舊應該怎麼計算
，也就是我們說的depreciation。
我們就可以找到書中的第39個小章節。
翻到書中的第250頁。
來去看一下condo或者commercial real estate折舊的計算辦法，你可以很快鎖定到這個問題的答案。
比如這裡面就會告訴你，如果是民宅的話，土地價值以27。5年的方式折舊。如果是以非民宅的情況是以土地價值的39年為平均值折舊。
這本書的好就在於：
它可以清晰準確的找到——你所提出的計算公式，
並且如果不清楚怎麼計算的話，這本書也給
出了你具體的例項，用real case來教你如何計算。
作者在書中提出了幾個有意思的觀點，我想和你分享。
第一點：如果這個房子不值得被賣出，就不要購買！
我們
在購買的時候就應該提前預估這個房子的銷售情況
，比如你想要價格漲到多少的時候賣出，什麼條件下你就可以出手，賣出的時候可能要交多少稅，確保在賣出的時候也
計算好數字，保證自己的利潤。
第二點：作者強調了出租房的貼現現金流（discounted cash flow）和貨幣的時間價值。
就是現在的貨幣價值，在
通脹的情況下，要遠高於未來的收益價值。
現在的1000塊錢，未來在通貨膨脹的情況下，可能就值800塊錢了。
在這種情況下，用普通的cash on cash的公式就沒有辦法去計算出未來貨幣的時間價值。
所以呢需要用書當中
作者推薦的MIRR或者是IRR公式來計算貨幣的未來價值和貼現現金流。
第三點：什麼時候賣出對於房東最有利呢？
作者認為
運用ROE這個指標來判斷房子什麼時候適合賣出。
ROE也就是Return on Equity淨資產收益率=稅後的現金收益除以（賣出時的價格減去剩下的貸款金額），也就是
稅後的利潤除以房東一共在房子裡面投進去的錢。
所以像剛剛講到的一樣，每一個公式適用於你在投資之前賣出或者不同場景下的計算規則，
每一個公式，其實都可以透過這本書的目錄當中，鎖定到它對應解釋的章節，非常方便。
Loophole of real estate
第三本書我們要介紹的是
一本投資進階書籍
，適合已經有投資房經驗，或者接受過一定的投資教育，再來看的一本書，
也是窮爸爸富爸爸系列的一本書，
書名很吸引人，叫做Loophole of real estate 翻譯過來就是：
《房地產的漏洞經濟學》
這本書在03年出版的時候就登上了當年的best seller暢銷書單，
在2014年再出版的時候，依舊被評為最佳商業書籍。
本書的作者是Garrett Sutton，一位擁有30多年從業經驗的律師、資產保護專家。
他創辦的公司自1988年以來，就一直提供
為企業家和房產投資客提供資產保護和公司成立等服務
，也是窮爸爸富爸爸的投資顧問。
這本書雖然出版了已經十幾年，但是至今仍然暢銷。原因呢就是
書籍的內容介紹了合規和稅務的方面。
房地產有哪些可以抵稅和合法避稅的優勢？
十幾年沉澱下來，即使每一年的稅點有所調整，但是其實投資人的操作規則仍如出一轍。
本書的關鍵詞是
：制定適合的地產投資計劃，
來去逐漸讓地產成為
Tax free wealth。
在讀過之後我覺得有三個章節大家可以重點去閱讀一下。因為我們知道地產投資的書籍，其實很多部分是重複的，很多部分大同小異。那我們就來看一下這些我覺得比較亮點的章節。
首先
第三章Tax strategies
，裡面包括你的首套房vacation home以及如何把房地產跟Roth IRA進行結合。透過這種結構幫助你合理的避稅。
第四章也比較重點
，它是講述了一些關於法律的建議，作為房東來講，要把房子裝在一個什麼樣子的結構裡來去保護房東個人其他資產的權益。
最後的一個重點部分，我建議大家來看一下這本書的附錄
。
附錄裡面其實有很多很重要的檔案，包括Buyer disclosure checklist。你作為Buyer disclosure，你需要看什麼東西、Environmental property due diligence check list。
那麼這些清單其實都是我們作為買家或者作為之後賣家在操作之前，需要做的一系列的準備，可能如果我們真正要賣的時候，真正讓我們router去提供這些讓我們直接去簽名，而不去仔細閱讀的話，那個時候可能就會晚了。對我們作為買家和賣家的保護性不是很強。
以上提到的這三個章節，就是我推薦大家去重點閱讀的這三個chapter。
我發現在避稅或者在合理避稅的這個觀念上，
我們對loophole這個名詞可能存在一些誤解，認為這個詞的意思是鑽空子，但其實本書的作者Garrett Sutton
以一種非常哲思的方式解釋了loophole的概念。
在中世紀1300年的時候，古英語當中loop的概念其實是城堡當中的窗子，可以透光進來的氣窗。
是外界在戰爭中，窺探城堡內究竟，並且攻入城堡的一個切口。所以loophole對應就會解釋成：
找到合適的切口和契機，尋求探索和征服機會的一種方式。
如果從投資的角度，這些loophole是IRS頒佈的，
為了去鼓勵和激勵某一個階層在某方面投資在某一個領域投資的一些稅務方面的鼓勵。
所以這些既是漏洞，也是外界可以找到的進軍投資界的機會。我不知道這樣解釋你能不能理解？
所以這個loophole漏洞本身是一箇中性詞，沒有任何貶義或者違法非法的一個定義，而是指
在法律允許的範圍之內，我們能找到哪些透光的機會來去最大化我們自身的利益。
我認為這本書當中講到第12個Loophole在本書的83頁左右，所介紹的這個loophole叫做section 469 （c）7 election。
就是作為地產行業的從業者，如何幫助自己的家庭抵稅。
很多人對於地產行業從業者real estate professions有很多誤解，認為
一定要成為地產經紀或者類似的職業才能叫做地產從業者。
但其實這裡面的一個漏洞就是iOS規定。
如果你擁有幾套以上的房產，或者呢每年在房地產上所花費的時間超過750個小時，再或者夫妻雙方的一方，其中的主業50%以上來自於地產收入的話，滿足這個條件，即使你不是地產行業的執業者，但是還有機會，去可以
抵掉夫妻雙方做一個家庭的很多其他的被動收入和主動收入，這部分收入是可以抵稅的。
我們來這麼舉個例子：
Bob是一個牙醫，自己在九月開了一個牙醫診所，他的其中RSandy原本是市場營銷方面的專家，但是他在兩年前辭職開始幫助bob的牙診所進行一些線上的營銷，也參與到了bob主動收入的這份工作當中後來在第二年開始，sandy幫助了Bob開始去收購當地的一些商業地產，他們用貸款買下了一個neil還有一個理髮店。
他們當時所產生的這些租金收入和被動收入等等，
並沒有一個比較完善的稅務規劃。
所以他們每年還要跟稅務局交很多的稅。直到有一天他的cpa跟他們講了這麼一句話“Why not become a real estate professional？”
Bob和sandy解釋說，如果他在工作日每天能夠花三個小時以上去打理這些地產方面的生意。
租客管理等等的話，那麼他就有資格成為：稅務局所界定的地產行業的專家。
由於Bob每年的主動收入是$250，000， 在經過Sandy作為夫妻雙方的一方，
透過成為地產行業的專家，就可以降低自己家庭的taxable income。
原本交稅的基點是25萬美元，但是在抵稅了之後就變成了10萬美元。基點不同，
前前後後少繳了大幾萬的稅。
類似的內容和具體的例項分析都可以在這本書當中找到。
The real book of real estate
第四本我要推薦的書是
The real book of real estate 。
這本書是
robert kiyosaki最新出版的一本書。
作為窮爸爸富爸爸系列的作者。
他這本書很厚，易讀程度其實不是很高，說實話我沒有把每個章節都讀完，我只不過是挑自己，非常感興趣的幾章，讀了裡面五六個這個sector。
這個書的好處
就是它包羅永珍，在每一個部分，
比如說：法律方面、抵稅方面，建築師方面怎麼樣
去請builder方面，每一個方面robert都請來了
這個行業頂級的專家和玩家。
比如說他請來的這個Tom Wheelright這些規劃師，Charles Lotzar這些人
來去書寫對應的章節，
並且
robert kiyosaki
也總結了一下，
在過去的三十年跟這些人合作期間的一些心得體會。
這本書比較適合
已經有一定投資經驗並且透過一些進階的知識
，來去繼續豐富自己的投資的人。
我們還是來畫一下重點，來跟大家來
介紹一下這本書當中的亮點在哪裡
。
第一個部分在Part 1 Section 3：
他講述
瞭如何去確保收益
，透過一些實操的方法告訴你，民宅和商業地產怎麼樣去降低運營成本。
第二個部分是在Part 1 Section 5
是robert請來的一個專家，講述瞭如何利用地產，如何利用一些法律上的結構來去保全投資人個人其他資產的方式，10 rules for real estate protection。
第三個部分是part 2 section 11：
如何去透過增加價值，透過add on value的方式，來去提高residential和commercial realistic的這個估值，之後再以一個好的價格在市場好的情況下把房子賣出去出手。
第四個部分介紹了robert kiyosaki
跟Donald Trump的一些關係，
主要是Trump對於地產的一些地產投資策略。
還有他的一些抵稅的策略。
窮爸爸富爸爸系列的書籍，可以說是創造了很多的millionaire或者billionaire，很多白手起家的有錢人都是從窮爸爸富爸爸，
這種基礎的思維開始，改變了自己的思維方式，得到了一些賺錢的靈感。
這本書最突出的地方，其實是大佬們在自己投資組合操作期間的一些實際的案例，我們可以看到一些很大型的專案，
可能在我們生活當中根本沒有辦法接觸到的，
但是我們站在這個robert kiyosaki一個
巨人的肩膀上看到他的事業和他的人脈。
因為他畢竟作為一個公眾人物，
彙集了很多房地產各個不同領域的二十個專家，
將他們的這個真實可能上億的投資的經驗
實際的操作，具體的行動都包含在裡面。
我們知道這個月其實Donald Trump剛剛公佈了，他在過去幾年的一個稅務方面的繳稅情況，每一年繳稅的金額在這幾年都是一千塊錢以下。
所以其實這本書
可以幫我們長長見識，透過一個富人頂尖富豪的視野，
來去看一下他們如何操作投資商鋪、寫字樓、土地開發甚至酒店、高爾夫球場等等。
裡面這些案例其實還是非常大開眼界，
可以讓我們做一個學習的態度來去了解一下。
Creative Cash
最後一本書要給大家推薦的叫做Creative Cash。
那麼這本書其實比較適合當下的市場環境，原因就是在美聯儲已經加息的情況下，我們知道三十年的固定貸款利率現在已經達到了7%，
如果我們想要去透過，更加靈活的方式貸款
，比如說Seller financing，怎麼樣去做這個lease options等等這些選擇的話，
我覺得這本書值得大家去仔細看一下。
這本書也非常適合我們，作為字典的方式來去看一下每一種Seller financing，
怎麼樣去鎖定一個好的deal，怎麼樣去找到好的deal。
怎麼樣去以一個
買家的身份去跟賣家去協商到一個比較好的deal條款，
那麼這本書我還是照例給大家，去推薦三個不同的章節。
第一個章節建議大家來看第四章：
understanding distressed properties，我們知道distressed properties是本身properties是有些問題，那麼賣家因為是急於出手做一個motivated seller，由於比如說它的low occupancy，
它低入住率、不好的管理團隊、
租客本身的問題、裝修的需求等。
以一個以市場價很低的價格去出售，而且本身如果以低於市場價很多的情況出售的話，我們買家在議價上其實有更大的空間，尤其是如果價格比較便宜的話，我們可以透過cash offer或者透過一些其他的條款，讓它的價格再繼續降低，所以第四章我是建議大家可以看一下。
第二章節建議大家可以看一下第六章：
如果是引入其他的合作伙伴，去建立一個join venture的方式去做投資的話，要怎麼樣去操作，怎麼樣去選擇適合的夥伴和投資人。
最後的一個章節是第五到第八章：
我建議大家可以透過你自己的興趣也好，或者你現在遇到的問題也好，來看一下Seller financing怎麼樣去操作master lease options，以及
如何去鎖定這型別的deal，談到一個好的條款。
我們下期再見。
北美三波裁員潮來臨，這真的不是販賣焦慮！
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