企業就像生物一樣，也會經歷生老病死的生命週期。據統計，全國中小型工業企業平均壽命不超過5年，所有民營工業企業平均壽命約11年。與此同時，工業用地土地使用權最高年限為50年。企業較短的生命週期和較長的土地使用權年限之間出現嚴重錯配。
工業企業自身生產經營已經走到生命盡頭，但是其所有的土地使用權仍未到期。於是，各地出現了大量“殭屍企業”和低效工業用地。隨著產業結構升級，如何盤活低效的存量工業用地助力產業轉型升級，成為城市發展需要思考的問題。
一、“工改工”的由來
近年來，越來越多的城市面臨土地資源緊約，增量土地稀缺，倒逼政府從存量低效土地中挖潛。同時，各地日益重視工業在城市發展中的基石作用，透過劃定“工業園區紅線”等方式，阻斷了一些重要園區的“退二進房”之路，因此“工改工”成為盤活低效工業用地的有效路徑。
“工改工”（工業改工業）是指依據國土空間規劃，以產業轉型升級為導向實施城市更新行動，摒棄傳統房地產開發思維，維持原工業用途土地性質不變，改造升級原有廠房功能或翻建新型產業設施。“工改工”類城市更新是促進產業轉型升級、完善城市功能、提升土地利用效率的重要手段，透過“工改工”釋放空間、最佳化功能、完善配套、匯入產業，讓城市在“新陳代謝”中勇立潮頭。
大宸設計認為，“工改工”是對存量工業地區進行整體統籌，綜合考慮規劃功能、交通組織、公共配套和自然生態等因素，統籌劃定各單元邊界，統籌用地貢獻和公共服務設施配置，統籌協調多元利益，並制定各單元的規劃設計條件，統籌實施方案和時序。最終透過利益、空間、實施三方面的互動反饋，實現工業園區開發和整體品質提升。
二、“工改工”專案的利好政策
為推進土地集約高效利用，最佳化產業發展空間，推動製造業高質量發展，各地政府紛紛出臺“工改工”專案的利好政策。在產權登記方面，低效用地可分割轉讓，把地讓給有實力的企業；建成廠房物業可分割轉讓，引進產業鏈夥伴；鼓勵企業在原有工業用地上建設標準廠房，並可進行預售，也可分期、分棟辦證，便於企業融資回籠資金再建設。
“工改工”類專案沒有更新改造區域和規模申報門檻要求。按照政策規定，商住類、新型產業類、產城融合類的拆除重建專案只有位於更新改造區域範圍內才允許申報批次計劃。但“工改工”類更新專案沒有更新改造區域範圍限制。“工改工”專案，可以隨報隨審，只要符合標圖建庫的要求即可。此外，“工改工”專案沒有最低規模的限制，且鼓勵各鎮街開展連片“工改工”，結合改造意願將舊工業區納入連片“工改工”區域，規模不設限制。連片“工改工”區域在容積率計算中使用特別政策係數。
同時，“工改工”獎補措施還設定了改造工程貸款貼息、拆除重建補助、開工竣工獎勵等。工業用地使用年限低於50年的，改造後可補足50年，符合“三舊”政策的，還可重新起算50年。規劃建設方面，工業用地提高容積率，不需補交地價款。專案宗地內允許配建不超過總計容建築面積20%的生產服務、行政辦公、生活服務等配套設施，不需補繳地價款。
三、“工改工”專案的規劃思路
大宸設計認為，未來“工改工”專案應該具有三種典型特質，即追求與自然山水無界交融、滿足多元創智的生產需求、提供具備家園感和企業獲得感的服務配套。基於此，透過整體城市設計營建顯山露水的生態框架，營造高活力、可辨識的人居環境；另一方面透過片區統籌最佳化功能配比，完善產城配套，統籌考慮“產、城、人、景、業”等要素，以實現動態的職住平衡和產城互促，實現全生命週期的可持續運營和升值。
“工改工”專案可採用招商前置的舉措，不僅提前對匯入的產業進行遴選，還結合未來各片區的產業主題特色，合理定製開發建設模式。從園區空間和產業載體兩大維度，為進駐企業定製高品質的個性化空間，高效精準地服務於智造需求。在園區空間的定製上，根據目標產業叢集用地規模及空間需求，為產業叢集發展和上下游產業生態圈提供量身定製的園區空間。在產業載體的定製上，以需定供，為入駐企業量身定製高標廠房及其相關配套設施。
同時，“工改工”規劃設計應遵循以下原則：一是堅持“特、精、優、美”的建設原則；二是堅持經濟效益、社會效益和生態效益並重的原則；三是堅持近期目標和遠期目標相結合的原則。工業園區規劃要遵循突出特色、因地制宜、科學前瞻、特色鮮明、全方位規劃的原則，充分挖掘資源優勢，突出生態主題，在“特、精、優、美”上做文章，打造工業園區品牌價值。在工業園區建設過程中，既要注重經濟和社會效益，又要合理利用資源，加強生態資源保護，實現人與自然和諧發展。
四、“工改工”專案的設計思路
在功能分割槽方面，注重倉儲物流區的交通組織設計，以滿足工業園區材料、產品的運輸需求。辦公區體現人文關懷的設計理念，打造以康復花園、遊憩為主題的綠地花園，提升園區空間品質，高標準打造慢行環境。生活配套區強調時效性與可達性，在與居住區結合的地段增設一些商業綜合服務性質的建築，全面提高用地全天侯的利用率，活躍工業園區的生活氣氛。
建築立面充分反映時代性、文化性與地域性，表現新穎、莊重、大方的建築風格，建築佈局儘量思考南北向佈置，平面採用靈活相對規則形狀，以滿足現代工業建築的使用要求。建築層數與體量佈局結合地段的特點和使用需求，組合成具有一定規模和氣勢的建築群。
景觀設計運用傳統園林的借景與對景藝術手段，建築平面佈局疏密相間，使建築的輪廓性與地勢相結合；巧妙組織建築空間的圍合與滲透，使建築群、道路軸景觀、廣場軸景觀完美結合，從而創造疏密結合、高低錯落、收放有致的空間效果。同時，適當降低容積率和建築密度，增加綠化率，充分反映園林城市的特點。
當功成身退，還有幾人記得這些工業廠房曾經的擔當與風光？它們是時代更新程序中的廢棄物，卻並不能一鍵進入回收站，只能窘迫地立足於現實生活，它荒廢的模樣，朝著每一戶認真生活的人家。如今，這些被拋棄在歲月中的沉默者，也正開始覺醒，邁向新的繁榮。
為進一步盤活工業用地，“工改工”正不斷穩步推進。這些現有的存量工業用地或舊工業區，將被進一步升級改造為用地性質為新型產業用地，或普通工業用地加新型產業用地的新興產業園，空間形態也能更多元化，可利用於新興產業用房、配套商業、配套宿舍等多種物業形態。