文/樂居財經 楊宏彬

繼去年的地產寒冬之後，違約房企的名單越拉越長。不久前美元債亮起“紅燈”的天譽置業，因一筆抵押借款，即刻成為了違約名單上的一員，比市場預期的還要快。

6月27日，天譽置業（00059。HK）釋出公告稱，公司在一家在港金融機構存在一筆抵押借款，未償還本金為3。4億港元。目前所有未償還本金及利息已到期，而公司無法及時償還。

換言之，天譽置業已官宣違約。

公告指出，因此筆債券的違約，有可能導致天譽置業其他的境外債權人選擇加速清償，而天譽置業面臨的將是交叉違約的風險。

在公告中，天譽置業公佈了其他在港續存債券，一共10只，於公告日未償還的金額合計約為11。91億港元。暫無今年內到期的債券。

這是今年以來，餘斌第二次遭遇“風浪”。上一次是在一個月前，天譽系旗下上市公司*ST綠景（綠景控股，000502。SZ）被深交所終止上市。

*ST綠景“黃了”，天譽置業暴雷，天譽系兩家上市公司連遭重擊，餘斌的“水逆”來勢洶洶。

  債務危機發酵

實際上，早在12天前，天譽置業的債務危機就已浮出水面。

6月15日，天譽置業公告，一筆尚餘本金為2。47億美元、13%計息的優先票據，本息將於2022年7月8日到期；另外一筆尚餘金額2。92億美元、13%計息的優先票據，利息也在2022年6月16日到期支付。

對於這兩筆即將到期的美元債本金和利息，天譽置業稱，將積極尋求於合理時間範圍內與票據持有人協商以期達成一致的方式解決相應問題。

這一紙公告意味著，天譽置業的美元債已經亮起了紅燈。

據瞭解，天譽置業需兌付的兩隻優先票據均在新交所上市，合計未償還本金5。39億美元。一筆發行於2019年7月8日，將在2022年7月8日到期，按13%計息，目前尚未償還本金2。47億美元，屆時到期日需支付的利息1605。5萬美元。

另一筆由天譽置業子公司發行於2020年12月16日，將在2023年12月16日到期，同樣按13%計息，目前尚未償還金額2。92億美元，於2022年6月16日及2022年12月16日，天譽置業需分別支付利息1898萬美元。

僅按此粗略計算，在7月8日之前，天譽置業需要準備約2。82億美元以償還這兩筆美元債到期的本金和利息。當然，該公司在兩筆美元債中均有30天的寬限期。

現在看來，不僅天譽置業不僅美元債存在兌付危機，港元債券也直接宣告違約。若美元債沒有按期償還，同樣有引起交叉違約的風險。截止目前，天譽置業續存的中資美元債共12只，續存9。56億美元。

而在2021年的年報中，天譽置業債務危機的爆發已有預兆。截止2021年末，天譽置業有67。77億元的有息借款需於12個月內償還，而同期內公司所持的未受限的貨幣資金僅為13。31億元，償債壓力巨大。

資本市場的嗅覺是敏銳的，在天譽置業未官宣違約前，曾迎來一次暴跌。4月21日下午，公司股票一根長陰殺出了歷史新低，盤中最低跌至0。084港元，跌幅停留在了82。29%，報收0。085港元/股，當日總市值縮水至7。18億港元。

 高息借款推進舊改

“債權人比我們緊張，過幾天應該會展期的。展期到2024年鳳尾村交付，資金流就變好了。”天譽置業官宣違約後，有投資者表達了樂觀的看法。

投資者所提到的鳳尾村專案，是天譽置業2020年底經公開招標獲取的專案。該舊改專案毗鄰紅衛地鐵站，靠近國際生物醫藥創新園，佔地總建築面積193。9萬平方米，當中總可售建築面積74。2萬平方米。

在債務違約的同時，天譽置業為了推進這個專案仍在進行高息借款。

6月14日，天譽置業宣佈，其間接持有97%的附屬公司南寧天譽譽浚投資有限公司（以下簡稱“天譽譽浚”），將向廣州市融悅商業服務有限公司（以下簡稱“廣州融悅”）不超過5億元，還款期限60個月，年化利息14。8%。

據瞭解，天譽譽浚間接持股的廣州天鳳有限公司（以下簡稱“廣州天鳳”）為鳳尾村專案的合作主體。這筆貸款除了高昂利息之外，另一代價就是將廣州天鳳51%的股權以1。4億元的價格賣給廣州融悅，交易對價以等額方式抵消未償還貸款金額。

不顧債務違約的風險，還要高息借款推進鳳尾村舊改，或如投資者所言，天譽置業是將翻盤的希望寄託在了這個專案之中。

事實上，天譽置業早已把公司的業務重心放在了舊改上。在2021年度公司業務展望中，天譽置業表示，將重新聚焦粵港澳大灣區，暫停拿地動作，將繼續推進廣州其他470萬平方米的城市更新專案落地。

舊改專案開發週期長，資金需求量大，天譽置業在此時押注舊改，或不是明智之舉。據瞭解，除了與廣州融悅的借款之外，在2021年5月，廣州天鳳與廣州農村商業銀行黃埔支行等3家銀行簽訂銀團貸款合同，獲銀團授信總額不超過82。79億元，年利率約7%。

  給少數股東“打工”

實際上，在前幾年，天譽置業一直在向上發展，營收淨利都處於逐年增長。2017年-2020年，其分別實現營業收入40。81億元、61。92億元、65。91億元以及77。02億元，同期歸母淨利潤為5。5億元、7。51億元、7。92億元以及9。51億元。

2021年，天譽置業轉盈為虧，期內營收為76。63億元，同比僅下降0。51%，而歸母淨利潤卻為-2。84億元，同比大幅下滑129。89%。

現金流方面，從2019年開始，天譽置業的經營現金流就一直存在缺口，2019年為3。39億元，2020年為10。18億元，2021年缺口進一步擴大至14。63億元。

天譽置業在2021年出現虧損的最主要原因，是少數股東對利潤的侵蝕。2021年，天譽置業經營利潤為6。83億元，同比下降64。4%，除稅後淨利則為1。09億元，同比下降89。09%。

而同期內，天譽置業的少數股東損益高達3。94億元，同比增長655。44%，是公司期內淨利潤的3倍有餘。同時，2021年天譽置業的少數股東權益為13。92億元，同比增長211。45%，兩者增速明顯失配。

文章來源：樂居財經