焦點研究院 · 土拍研報
主題：探討第四批集中供地特徵和未來走勢
出品時間：2022年11月23日
集中供地政策起始於2021年，按照自然資源部的規定，有22個樓市熱度較高的城市一年內進行3次住宅用地的集中供應，但是在2022年初，部分城市對土地的供應批次進行了調整，變更為一年4次集中供地，武漢則調整為6次，南京調整為5次。本文以8個城市的第四批集中供地為樣本，嘗試著對出現變化的主要原因加以解析，並且從第四批次集中供地的供應總量，供地政策和供地特徵進行分析，最後根據近期集中供地城市土拍結果來預測第四批的供應結果。
一、三大原因促使多地加大供地批次，目的仍為貫徹房地產調控“三穩”目標
當前全國土地市場熱度還在下滑，但不同區域不同城市之間土拍熱度分化較大，在當前市場環境下，集中供地出現最佳化調整是正常的。集中供地進入因城施策階段，預計後續其他城市也會根據市場情況對當地的土拍模式進行調整，主要基於以下三個原因：
1、從企業角度來看，加大供地批次可以讓企業投資節奏更加靈活，可以依據目前資金狀況和專案去化情況去拿地，而之前要求的三批次集中供地需要企業在短時間內籌措到大量的資金，通常會面臨較大資金壓力，顯著壓制了房企的拿地積極性。
2、從政府角度來看，現前經濟環境下，不少地方政府財政吃緊，靈活的土地供應制度可以提升房企拿地積極性，同時也可提高年度宅地供應計劃完成率，還增加了土地出讓金，進而彌補地方財政缺口，利於緩解財政壓力。
3、從房地產市場角度來看，在當前市場下行和庫存增加的情況下，如果還堅持之前的三批次集中供地模式，或會使部分城市土地流拍現象越來越多，不利於穩地價、穩房價、穩預期的市場調控目標。
資料來源：各地公共資源中心，焦點研究院整理
二、整體供應規模不足往期四成，房企入場仍有三大顧慮
8個城市第四批次供應地塊的出讓面積為336。6萬平方米，較上一批次供應總量減少62。8%，均低於前兩批次的供應總量，佔2022年8個城市四批次供地總量的11。8%。起始總價為1054。5億元，較上一批次下滑60。0%，佔2022年8個城市四批次供地集中供地起始總價的11。3%，總體上處於低位。8城市第四批次樓面地價為15150。8元/平方米，較第三批次增加9。0%，變化幅度相對較小。
資料來源：各地公共資源中心，焦點研究院整理
8城市：北京、廣州、杭州、南京、深圳、蘇州、無錫、武漢
資料來源：各地公共資源中心，焦點研究院整理
出現上述變化的有以下幾方面的原因：
1、第四批集中供地出讓集中在第四季度，當年拿地無法形成當年的銷售額，這樣會使得年報財務指標較差，房企通常喜歡在年初拿地而非年末。
2、今年以來市場總體上處於下行狀態，多數房企的銷售和融資狀況並不理想，國家統計局資料顯示，房企的銷售和到位資金在今年持續處於承壓狀態，房企缺乏拿地資金。
3、此外，近日國家財政部發文：嚴禁透過舉債儲備土地，不得透過國企購地等方式虛增土地出讓收入，現階段，地方國資為各地房企拿地的主力軍，財政部新規的限制必將降低拿地的積極性。
這三條原因使得房企針對四批次集中供地拿地不再熱衷，地方政府考慮到市場現狀也減少了土地供應數量。
資料來源：國家統計局，焦點研究院整理
三、供地政策強調因城施策，優質地塊佔比增加
為了更好的進行本批次土地出讓，各個地方政府更加積極的貫徹因城施策政策，四批次土地競拍門檻進一步下調，主要集中在最佳化地價款支付節奏，改變保障房用地供應方法，改變達到最高限價後競價方式，總體上在減輕企業現金流壓力。
在資金支付方面，北京和蘇州都延長出讓金繳納期限，緩解現階段資金壓力。在競價方式方面，杭州和武漢都優化了達到最高限價後的競買方式，更加方便企業拿地。針對保障性住房，武漢把原來的配建模式改為單獨地塊供應，深圳暫停了自持和無償移交公共住房或設施，暫停了競配建，北京四批次供應取消了配建保障性住房面積。在保證地價不發生大的波動的情況下，各個地方政府都在減少拿地障礙，提高買地的積極性，保證土拍的順利進行。
在地塊特徵方面，本批次供應地塊優質宅地供應比例增加，如無錫加大了核心區域優質地塊的供應，包括濱湖河埒口、梁溪北塘和新吳太科園等板塊均有供應，南京供應地塊位於江北新區，周邊有高起點的城市規劃和優越的江景資源及公共配套，同時醫療和商辦資源豐富等，此外，本批次土地供應除武漢以外以純住宅用地為主，減少商住地塊佔比，商業地塊通常開發週期長，回款較慢，這可以使得房企快速回籠資金，減少現金流沉澱。這兩類供應傾向主要是考慮到房企在現階段拿地熱情較低，加大優質地塊供應可以提高市場熱度，減少流拍情況的發生。
四、預計四批次供地平穩結束，僅有部分城市熱度稍高
當前樓市仍存在下行壓力，市場投資信心較為低迷。受此影響，近期多個集中供地城市土拍多以低溢價率收場。再加上4批次集中供地土拍多集中在11月和12月，城市土拍撞期的可能性也有所增加，由此導致城市之間土拍熱度的分化更加顯著。預計土拍熱度四批次將會和三批次土拍類似，僅有部分城市熱度稍高，多數城市以底價成交為主，四批次集中供地土拍繼續保持較低的熱度。
資料來源：各地公共資源中心，焦點研究院整理