本文來源：時代週報 作者：周梓霖

“時間是優秀企業的朋友，卻是平庸企業的敵人。”3月31日，中國海外發展（00688。HK，下稱“中海地產”）釋出2021年度業績報告，中海董事會主席顏建國如是說。

從財報來看，這個行業優等生儼然是時間的老朋友了。在不確定的形勢下，中海實現確定的增長。

報告期內，中海實現合約銷售額3695億元，同比增長2。4%；實現營業收入2422。4億元，同比增長30。4%，淨利潤率16。6%。各項指標均保持行業領先水平。

因為一貫的穩健作風而被認為過於保守的中海，在行業洗牌的震盪期，逆風撿漏。

報告期內，中海積極推進“藍海戰略”，在收併購市場收穫頗豐，獲取蘇州、長春、深圳等地多個大型專案、大宗優質土地。

顏建國表示，中海將繼續堅持現金流為王，加快週轉，在主戰場建立投資、產品、 品牌等全方位的競爭優勢。同時，集團將根據形勢與市場變化，積極推進藍海戰略，抓住行業併購機會，提升市場份額。

融資成本僅3.55%

“穩如磐石”，是中海的2021年度自我總結。

過去一年，高壓調控、行業見頂，大環境充滿變數。“潮水退去，洗盡鉛華，中國海外是不確定市場中確定的力量，”顏建國稱。

顏建國的底氣，來自中海的財務資料。2021年，中海實現穩健發展，利潤規模、融資成本、主流城市市場佔有率指標，均處於行業領先水平。

報告期內，中海實現合約銷售額3695。0億元，同比增長2。4%；實現營業收入2422。4億元，同比增長30。4%，歸母淨利潤401。6億元，淨利潤率達16。6%。

截至2021年末，中海的剔除預收賬款後資產負債率、淨負債率、現金短債比分別是53。59%、31。07%、2。41倍，遠低於“三道紅線”控制標準，穩穩守住“綠碼”。年內平均融資成本為3。55%，繼續保持行業最低區間。惠譽、穆迪、標普都打了高分，信用評級依次為A-、Baa1和BBB+。

2021年，中海在主流城市的銷售份額持續提升，北上廣深和香港的合約銷售額超1000億元，在31個城市的銷售額進入當地TOP 3，佔已進入內地城市數量的1/3。

值得一提的是，年內中海在北京、上海、廣州和南京等10個城市的銷售合約額均超100億元，其中，“大糧倉”北京貢獻超450億元。

顏建國表示，一二線和強三線將是中海的主戰場，集團將繼續堅持“主流城市、主流地段、主流產品”的發展策略，深耕經濟增長好、人口淨流入的重點城市。

藍海戰略

即便“對房地產下半場的健康發展與良性迴圈充滿信心”，中海依然時刻保持危機感，“我們經歷過亞洲金融風暴的洗禮，深刻理解敬畏市場的極端重要性。”

顏建國認為，雖然房地產下半場不再到處是機會，但“是分化的市場，是結構性機會。”

行業縮表出清，劇烈調整。高質量吸納土儲，成了中海的機會。

2021年，中海積極推進“藍海戰略”，透過產業整合、城市地標、棚改、城市更新等方式，多渠道獲取土地儲備。

報告期內，中海新增土地儲備98宗，權益購地金額1610。2億元，新增貨值達3822。1億元，地貨比為0。42。其中，京津冀、長三角、粵港澳三大都市圈購地金額達1000億元，佔比73%，佈局高能級城市對於未來去化有了保障。

在收併購市場，中海獲取蘇州中泰專案、蘇州CBD460米超塔專案、長春潤德專案、深圳龍崗南約專案等大型專案、大宗優質土地。

今年，中海上市的30週年。上市以來，中海市值增長近60倍。進入“而立之年”，中海將加速收併購加速。

2月15日，中海與中國農業銀行在北京簽署300億元意向性併購融資戰略合作框架協議，該筆為國內首單央行和銀保監會支援的重點房企併購貸款。一季度，中海陸續完成對廣州亞運城專案、上海楊浦專案、雅居樂義烏與徐州三專案、龍光汕頭在建專案的股權收購。

中海行政總裁張智超表示，去年行業調整之初，中海就積極關注收併購機會，前後評估了上百個專案。“我們特別關注收併購的風險防範，對回報率也有較高的要求。”

“過去一段時間，我們因為沒有加槓桿高歌猛進，被認為過於保守。”顏建國表示，房地產下半場，中海將在戰略上繼續聚焦、專注，抓住危機中的機遇，穿越週期，提升市場份額，保持行業領先地位。