沉寂一段時間後，長租公寓市場再次迎來水花，這一次扔下石頭的是魔方生活服務。

9月26日晚間，魔方生活服務披露招股書，正式向資本市場發起衝擊。

市場對長租公寓的故事並不陌生。

2019年，

青客公寓

在納斯達克成功上市，成為中國首家赴美上市的長租公寓品牌；次年，“老大哥”

蛋殼公寓

登陸紐交所，為當年登陸紐交所的中國第一支中概股。

敲鐘時的場景仍歷歷在目，但風光過後只剩一地雞毛。上市沒多久，兩家公司便先後陷入困局，

隨之而來的是破產清算和退市摘牌，這也導致市場對長租公寓的信心跌落谷底。

如今行業陰影仍未完全消散，市場關心，魔方生活服務選擇在此時IPO能否趟出一條新路，為行業帶來生機？

01 上半年淨利潤跌超99%

2009年，第一家魔方公寓在南京開業，這是魔方生活服務成長的起點。經過13年發展，截至今年6月末，

公司已擁有76190套在營公寓，其中約64%位於北京、上海、深圳等一線城市。

與自如相似，魔方生活服務亦主要透過輕資產模式開展業務，其運營模式主要分為兩種，一為直營模式，即整租或租賃整棟樓宇的一部分，並對相關租賃物業進行管理和運營；二為加盟管理和第三方託管模式，即以自有品牌或相關委託方的品牌管理和運營加盟公寓。

儘管“兩條腿走路”，但直營模式仍是魔方生活服務的業務重心，公司透過該模式產生的收入佔比常年維持在95%左右。招股書顯示，直營模式下的收入主要包括住戶支付的租金以及相應的公寓管理服務費，截至今年6月末，

該公司自直營模式產生的收入約為8.09億元，佔同期總收入的95.2%。

這也意味著公司直營公寓數量更多。報告期內，魔方生活服務合計擁有直營公寓50074套，與2021年持平；同期擁有加盟管理和第三方託管公寓合計26116套，較2021年增長了303套。

縱觀過去三年的拓展資料，2021年是一個重要的分水嶺。這一年，該公司

在管公寓總數直接由2020年的39030套增至75887套，同比增幅達到約94.4%

。

變動源自強有力的收併購。去年，魔方生活服務完成了由微領地創客空間全資持有的21家專案公司的收購，同時還收購了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔雲酒店管理等公司以及上坤旗下專案。

“（它們）拓展專案很瘋狂。”有熟悉魔方生活服務的行業人士如此向《國際金融報》記者表示。自2020年以來，該公司完成了總價值超過13億元的十項收購，其自稱是“

業內最活躍的收購者之一

”。

規模的增長也拉高了公司的營收水平。2021年，魔方生活服務實現營收約14。71億元，較2020年的9。49億元增長55%，創下了過去三年的最高水平；公司同期歸母淨利潤扭虧為盈，從2020年的虧損2。29億元變為盈利2。83億元。

過往的亮眼成績也使得公司很難在2022年實現新突破。事實上，在規模增長放緩的這半年間，魔方生活服務的經營指標已經開始大幅下滑。

圖蟲創意 圖

今年上半年，該公司實現營收8。5億元，較去年同期增長24。15%，但期內利潤僅有41萬元，較2021年上半年的1。62億元大幅下滑99。75%；

對應歸母淨利潤同比下滑94.2%至924.8萬元，少數股東應占淨利潤則同比下滑487.46%至-883.8萬元。

各類開支以及財務成本增長、聯合營公司利潤減少等都在一定程度上影響了魔方生活服務的利潤水平，但最主要的因素是投資物業公允價值變動。報告期內，該公司投資物業公允價值變動淨額為-3。24億元，而上一年同期則為0。96億元。

受此影響，公司今年上半年的毛利率為85。97%，維持在較高水平，但

同期淨利潤率卻只有0.05%

，而該指標在去年同期為23。62%。

02 為何要上市？

帶著這樣急劇下滑的“成績單”闖關港交所，外界不免為魔方生活服務捏一把汗。重要的是，受長租公寓及房地產整體環境影響，當下上市節點亦難言樂觀。

在諸葛找房資料研究中心高階分析師陳霄看來，目前租房者對長租公寓仍然存在著擔憂情緒，加上當前房地產市場行業進入下行週期，行業承壓的背景下，

可能不是上市的絕佳時期。

一位不願具名的行業分析師告訴記者，蛋殼等機構集中暴雷後，長租公寓的市場化空間已經被壓縮得差不多，幻想也已經被打破，它們的失敗意味著這個賽道的商業模式沒有跑通，“

租金回報率是最大的問題，一兩個點的水平沒有辦法支撐市場化運營的利潤空間，長租公寓市場化模式可能已經錯過了最好的發展節點

”。

其認為，當下市場化賽道的大環境並沒有發生較大變化，整體盈利模式仍相對脆弱，“起碼我沒有看到更積極的方向，這個商業模式到底是不是門好生意其實是值得商榷一個話題”。

天風證券亦曾在一則研報中指出，畸形的商業模式、市場的低迴報率與盈利的不可能三角是導致長租公寓市場化探索失敗的主要原因。就專案層面而言，住房租賃市場存在政府土地供給方式、資方資本回報要求和企業商業經營模式間的不可能三角，三者利益通常只能同時滿足其二。因而，保障性與市場化雙軌並行將會是租購同權時代的必然選擇。

魔方生活服務也正在向這方面靠攏，其位於上海閔行區浦江鎮的蘆恆路社群已成為閔行區首批納管的保障性租賃住房專案。該社群共有1255套房源，為區域內具有代表性的大型集中式公寓社群之一。

公司CTO常海松亦曾在公開場合直言，“魔方將用多年積累的打法和運營模式幫助國家在保租房領域發揮更大的價值。”

儘管找到新方向，但相關發展路徑無疑需要沉澱，更需時間驗證，而魔方生活服務卻似乎已經等不及。

最大的問題是資金。截至6月末，

該公司需在一年內償還的銀行及其他借款為10.49億元，但同期賬面現金及現金等價物為6.23億元，存在明顯資金缺口

。

過去數年間，依靠來自華平投資、中航產融、CDPQ（Asia）等投資者的支援，魔方生活服務一路高歌猛進，公司負債水平亦一路攀升。2019年至2021年，其流動負債總額分別為13。04億元、21。65億元、26。74億元，這一指標在今年上半年繼續增至27。22億元。

另一方面，儘管以華平投資為首的投資方屢伸援手，但魔方生活服務近年的融資活動所得現金淨額卻多處於流出狀態，“說明它還的錢比借的錢多。”有行業人士如此說道。截至今年6月末，

該公司融資活動所得現金淨額約-4.98億元，而2019年至2021年間則分別為-2.68億元、-2.7億元、0.24億元

。

據魔方生活服務透露，公司曾於2019年與中國銀行澳門分行訂立協議，後者為其提供了4500萬美元的貸款融資，魔方生活服務則將公司全部10間境外附屬公司的全部股本進行抵押。2021年6月，中國銀行澳門分行同意將該筆貸款融資增加至8000萬美元；今年6月，在魔方生活服務增加抵押品的前提下，該機構同意延長貸款融資的還款日期。

記者 吳典

編輯 左宇

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