物管股迎來了新龍頭。

11月19日，融創服務控股有限公司（下稱融創服務）正式登陸港交所。最終，融創服務定價11。6港元，綠鞋後融資規模將達到92億港元，創造港交所物管上市公司融資額紀錄。

之前，從8月6日遞表到10月26日透過聆訊，融創服務開創了今年物管企業港交所過會最短先河，僅用時81天。

同時，融創服務上市總共只用了105天，也打破了5個月前弘陽服務106天的最快上市記錄。

在物業板塊近期整體承壓下行的情況下，融創服務上市首日行情大漲，早盤以11。6港元平開後穩步上升，盤中最高漲幅達22。76%，股價最高漲至14。24港元，最終以14。14港元收盤，漲21。9%。

截至收盤，融創服務市值424。20億港元，

在物業板塊中位居前三，凸顯行業龍頭本色。

大手筆，快人一步，脫胎於融創中國的融創服務甫一亮相，就以外界熟悉的風格，展示了龍頭之姿，宣告萬億物管“藍海”迎來了新的領航者。

01

底盤與引擎

2019年是中國物管企業上市的井噴之年。僅1年，便有12家物企成功IPO，其高市盈率、高估值令市場側目。

井噴背後是物管行業洶湧的價值大潮。據多家機構分析，當前中國物管行業年整體營收超過8000億元，5年之內規模可超過1。5萬億元，10年之內或可高至3萬億。一片不折不扣的萬億“藍海”。

一時間，船進藍海者甚眾。若回溯自2014年彩生活在港掛牌，至今已經有31家內地物業管理公司在香港主機板上市。

儘管船行藍海，可並非每一家都能乘風破浪。僅以今年10月上市的4家物管企業來看，3家破發，1家上市首日即大跌超過25%。

大浪淘沙。

不再是照單全收，漸趨冷靜的資本市場開始千淘萬漉，吹盡狂沙，才見真金。在這種環境下，融創服務的成色就愈加凸顯出來。

業務體量和品質服務是底盤。截至2020年9月30日，融創服務合約建築面積2。47億平方米；在管建築面積1。16億平方米，成為第8家擁有上億管理規模的物企。

值得一提的是，融創服務合約面積與在管面積之比為2。3，僅次於碧桂園旗下的碧桂園服務。這意味融創服務的面積儲備未來增速可期。

背靠大樹好乘涼。融創服務母公司融創中國的銷售額，在過去5年擴大7倍，2019年實現合同銷售額5562。1億元，同比增長20。7%，位列行業第四。

多年來，融創服務依託社群歸心空間，搭建豐富多彩的社群氛圍和業主社交平臺，構建中國鄰里關係新形態；並打造健走未來、果殼計劃、鄰里計劃、業主達人秀與業主春晚五大品牌活動。這讓融創服務擁有超高的業主粘性，並將在物管行業新一輪的集中度競爭中將發揮更大優勢。

客戶會用腳投票。

一個不得不說的資料是，截至2019年12月31日，融創服務年度物業管理服務合同續約率高達99。7%。

超高續約率背後是經年累月高品質服務積累的口碑。根據獨立專業諮詢機構賽惟諮詢的報告，2019年融創服務的客戶滿意度高達90分，遠高於行業平均73分，位於行業標杆水平。此外，根據中指院的報告，融創服務位列2019年“中國物業服務品質領先品牌企業TOP3”。

短時間內，“規模

+

品質”的綜合實力比拼，既是行業競爭王道，也是資本市場主流的估值邏輯。在這一點上，融創服務的底盤牢固。

業績增速是引擎。從2017年至2019年，融創服務營業收入分別為11。12億、18。42億和28。27億，年複合增長率59。5%；同期利潤分別為0。43億、0。98億和2。70億，年複合增長率為150。7%，淨利潤連續處於高位增長狀態。

今年上半年，融創服務延續高增長趨勢，營業收入17。9億，同比增長52。9%；同期利潤2。51億，同比上漲——

367.6%

。

根據中國指數研究院統計，

2019

年融創服務的整體增長率（

按在管建築面積、合約面積、收入及利潤的平均年增長率計算

）為

94.1%

，位列大型物業服務百強企業第一。

擁有如此優質基本面的融創服務，自然受到資本市場的認可和追捧。融創服務的發行獲得了機構投資者的多倍強勁認購，這也印證了融創服務的成色十足。

02

真朋友與科技力

上市只是開始，下一步的增長路徑是什麼？這是擺在所有物管上市企業面前的共同課題，包括融創服務。

在融創服務的四大基石投資者名單上，騰訊、IDG資本、高瓴資本和雪湖資本，赫然在列。

據公告顯示，騰訊認購1。5億美元，IDG資本認購1億美元，高瓴資本認購6000萬美元，雪湖資本認購6000萬美元。

值得一提的是，回顧騰訊的投資歷史，上述1。5億美元認購額是其目前在物管行業最大的基石投資；已佈局大資料和雲服等領域的IDG，此次系其首次將投資領域延伸至物管行業；而高瓴資本、雪湖投資，已投資過多家物管企業。

資本向來都是用真金白銀來投票。顯然，騰訊、

IDG

資本、高瓴資本和雪湖資本，選擇成為融創服務的真朋友。

值得注意的是，騰訊和IDG資本是投出貝殼找房的核心力量，後者已經成長為中國“居住服務平臺第一股”。

同樣是依託存量市場的業務模式，同樣是一個諸侯爭霸未出現平臺型巨頭公司的行業，物管行業與貝殼找房橫空出世前的房產經紀行業何其類似。

那麼問題來了，融創服務憑什麼被騰訊和IDG同時選中？或者說，在未來，融創服務要選擇一種什麼樣的路徑，形成獨特競爭力？

答案或許是擁抱網際網路與新科技。

上市當日，融創服務行政總裁曹鴻玲就表示，融創服務將以上市為新起點，在持續夯實、提升高品質服務能力的基礎上，“進一步深耕已有核心城市，擴大規模、提升密度和在非住服務業態上進一步發展，打造智慧社群、物業運營管理、客戶生活服務一體化的線上服務平臺，快速發展‘線上+線下’的客戶運營能力。”

顯然，品質、規模和密度屬於常規賽道，而

“智慧社群、物業運營管理、客戶生活服務一體化的線上服務平臺”的背後邏輯則是科技化。

實際上，就在上市前兩個月，融創服務完成了一筆戰略投資，物件是鋒物科技。鋒物科技聚集頭部網際網路企業核心科技人員，定位於創新的智慧社群平臺運營商。

雙方約定：融創服務聘請鋒物科技創始人李明遠擔任首席科技戰略顧問；鋒物科技成為融創地產集團、融創服務集團在智慧社群、數字運營領域的核心戰略合作伙伴。

而鋒物科技的創始人李明遠，擁有一個令人無法忽略的身份：百度原高階執行副總裁。

從新聞通稿裡，外界可以讀出融創服務的發力方向：

未來雙方將依託各自在專業領域的領先優勢，將雲計算、物聯網、大資料和AI技術等技術引入物業管理的各個環節，並堅持以智慧化、資料化為導向，打造集“專業服務+智慧平臺+多元經營”為一體的新型智慧物業管理模式，持續推動物業管理行業的變革與升級。

眾所周知，物管股的盈利表現一直備受資本市場詬病，也是物管股高估值的攔路虎。

建立在規模之上的估值是可預見的，而建立在科技之上的估值則充滿想象空間。

贏得了現在是可喜，贏得了未來才是可貴。這或許是騰訊和

IDG

資本力挺融創服務的主因，也能部分解釋為何融創服務的市盈率遠高於一般的物管股。

在這片萬億物管“藍海”裡，底盤穩健的融創服務開局良好，又先人一步踏準了網際網路與新科技的節奏，真可謂：

順風行船撒起帆，上天又助一蓬風。