隨

著被拆遷人群體法律意識的增強，在拆遷過程中，很多人已經知道了基本的拆遷程式，對於拆遷中的評估程式也有了大致的瞭解。事實上，評估程式是一個比較複雜的過程，其中涉及被徵收人、房屋徵收部門、房地產價格評估機構三方，相互之間均有法律關係。

下面，由

北京京康律師事務所主任、西北政法大學物權與土地研究所聯席所長史西寧律師

講

解

幾個不常被大家注意到的地方

：

一、

評估機構的選擇，被徵收人有權先協商

依據規定，房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，透過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位和個人不得干預。

也就是說，評估機構的選擇權在被徵收人手中，被徵收人可以投票協商選擇評估公司，因此大家要留意徵收部門下發的選擇評估公司的通知，並且積極參與。

如果還沒有選擇評估公司就有人上門來測量評估房屋，那麼就要留意其中可能存在侵害大家選擇評估公司權利的情形。只有在協商不成的情況下，才可以透過多數決、隨機選定的方式確定評估公司。權利掌握在每個人手中，我們需要做的就是積極行使自己的權利。

二、都知道

“

市場比較法

”

，但關鍵在於怎樣比較

很多被徵收人都已經知道，對於有市場交易例項的房屋應當選用市場比較法進行評估，但對於怎樣具體操作還不太瞭解。

根據《房地產估價規範》的規定，估價所需資料應針對估價專案進行蒐集，並應包括：

1。

反映估價物件區位、實物和權益狀況的資料；

2。

估價物件及其同類房地產的交易、收益、成本等資料；

3。

對估價物件所在地區的房地產價值和價格有影響的資料；

4。

對房地產價值和價格有普遍影響的資料。

蒐集的交易例項資訊應滿足比較法運用的需要，包括：1。交易物件基本狀況；2。交易雙方基本情況；3。交易方式；4。成交日期；5。成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負擔情況；6。交易目的等。

同時，應對可比例項的外部狀況和區位狀況進行實地查勘，並應在估價報告中說明可比例項的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。

也就是說，在評估過程中需要選取與被徵收房屋所處位置、交通環境、是否有停車場、是否有生活基礎設施等相類似的房屋作為參照，按照參照房屋的市場交易價格，來評估被徵收房屋的補償價格。

並且在評估報告中，需要將參照建築的具體情況都予以寫明，同時附上相關的位置圖和外觀照片，這樣才是一次合格的評估。如果大家收到的評估報告只是

一

兩頁紙，那就說明這份評估報告的內容不符合上述估價規範的要求，被徵收人有依法救濟的必要。

綜上所述，在徵收評估過程中，需要注意的地方是很多的，一個小細節便可能認定對方程式違法。在實際的徵收過程中，部分徵收部門為了加快徵收的進度，經常簡化程式，自行選取評估公司、評估報告只有一頁紙、評估公司資質已經到期、未附評估師資

質證明

和簽字等，這些都在一定程度上損害了被徵收人的合法權益。而被徵收人此時就需要擦亮眼睛、留意其中的各種問題，積極保護自己的合法權益，

必要情況下可以諮詢專業律師尋求幫助。