購房

者需要了解的資訊有很多，尤其是購買二手房時，在轉讓過程中可能存在還在被別人租賃的情況。如果購房者只注意

房產

證，而忽略掉這件事，極可能房子買來了也不能入住，因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。那麼，購買了仍在租賃期內的房屋如何處理？

依據《中華人民共和國合同法》規定：

【所有權變動後的合同效力】租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。

【優先購買權】出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

那麼，出租中的二手房買賣過程需要注意哪些問題？

1、確認房屋產權問題。房屋產權清晰購買時才不會節外生枝。

如果房屋還有其他共有產權人，只有當其他共有產權人同意出售並簽署了同意出售的證明以及委託書時，這套房子才能買賣，同時共有產權人還要提供房產證予以確認。否則房屋交易就是無效的，屆時不僅拿不到房子，還可能房財兩空。

2、保護租賃者的權益。

買賣不破租賃是大家都知道的事情，詳細的說就是如果租賃者租了5個月，購房者在第二個月才買下這個房子，購房者也沒有要求租賃者搬家的權利，承租人完全有權利在租賃到期之後才搬家。

其次，租賃人還享有對房屋的優先購買權。在房屋轉租合同合法有效的情況下，出租人轉讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優先購買權，次承租人因已經實際佔有、使用房屋，因此其優先購買權優先於承租人。也就是說，在購買正在出租的房屋的時候，還要和租賃者先溝通好，讓他們放棄自己的優先購買權，才能繼續購買，否則即便籤訂了買賣合同，也可能會被判定無效。

租客的優先購買權，必須符合三個條件：一、在租賃合同期內；二、在和你同等的條件下購買，比如價格、全款還是分期等付款期限和方式；三、在一定期限內。規定動作是，房東在賣房前可以用簡訊、微信或書面通知的形式，通知租客“這房子要賣，80萬、全款付清，你買不買”。如果租客回覆不想買或者不回覆，就算放棄了優先購買權。

所以，如果要買正在出租中的二手房，一定要業主拿到租客簽署的“放棄優先購買權的書面檔案”，否則千萬別買。要是租客去住建委申訴，房子就沒法過戶，即使過戶了也可能被判定為無效。

3、檢視租賃合同。購買正在出租的房屋，檢視租賃合同也是一件很重要的事情，根據《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動，並不影響租賃合同的效力。也就是即便房屋的所有權發生遷移，新的房屋所有者還是要代替原來的房主繼續履行租賃合同。所以，萬一房主在這件事上對購房者各有所隱瞞，那就只能吃虧。因為只要租賃者不退租，租住很久也不是不可能的事情。

4、確認物業等費用是否結清。如果發現有欠費情況存在，只能根據合同約定找租客或者前業主要錢。如果合同上沒寫相關條款，只能自認倒黴。所以，合同裡面一定要寫清楚，以免過戶後因為費用拖欠產生糾紛。