序言
昨晚失眠，腦海中不斷翻騰著近期跟業內朋友交流的資訊，突然有個想法閃現——成本管理也是有保鮮期的呀。
目錄
01 成本管理節奏感很重要
02 管理超時會帶來成本增加
03 成本管理要考慮時間成本
01
成本管理節奏感很重要
很多成本人在進行成本管理的時候會覺得事情多，紛繁複雜，沒有頭緒，造成這一問題的重要原因之一是對專案成本管控缺乏節奏感
好的舞者之所以給人美的感受，一方面是身體語言的表達，另外一個非常重要的是能夠結合音樂的節奏，成本管理其實也一樣
我們可以把一個專案的成本管控動作視為節奏，這些節奏是有相對固定的時間點，這樣做把複雜的成本管理分解成階段性工作，整體思考困難，那麼分解成小的單元就容易著手了，那專案成本管理有哪些必要的節奏點呢？
1。 目標成本
目標成本是成本管理的綱領性檔案，目標成本的設定也是有節奏感，即有相對固定時間要求的
1。1 目標成本輸入條件的時間
目標成本編制準確的一個前提條件或者說難點就是各項輸入條件的提供，比如設計需要提供技術指標（如各種面積等）、結構含量指標、設計費規劃等；報建部門需要提供報建費用標準等；營銷需要明確專案定位、提供營銷費規劃等；財務需要提供財務費用等等
我們最常遇到的情況是條件輸入部門遲遲無法確定相關資訊，目標成本完成時間又比較緊迫，所以不少專案的目標成本實際上是成本人根據自己的經驗拍的輸入條件，這樣帶來的後果一方面是不準確，另一方面在後續實際管控中，無法對相關職能進行限額約束
所以制定標準的目標成本輸入條件模板及明確提供時間是非常有必要的，一定要在制度性檔案中明確
建議的時間為目標成本開始編制
前一天
提供相關輸入條件
1。2 各版目標成本時間節奏
目標成本是有版本區分的，通常有土地版（或者叫投資版）、方案版、施工圖版、預結版及結算版（後評估版），每一版也會根據實際需要出現衍生版本，如方案版一、方案版二等
每個公司對目標成本編制的時間要求不盡相同，在這筆者列舉的是個人覺得比較合適的時間要求
土地版目標成本：
獲得土地後7日內
完成土地版目標成本的編制並上線
方案版目標成本：
專案方案報規通過後30日內完成方案版目標成本的編制並上線
施工圖版目標成本
：全套施工圖紙（注意是結構、建築、安裝圖紙，不是本專案全部圖紙）
出具並透過圖紙聯審後45日內
完成施工圖版目標成本編制並上線。
對於施工圖版目標成本的編制很多人有一個錯誤的認知，就是要等到總包重計量完成後才做該版目標成本，但由於重計量往往會時間很長，尤其是遇到爭議的時候，很難短期內達成一致，因而導致施工圖版目標成本遲遲無法編制及上線，失去了及時反映專案動態成本的目的
正確的做法應該是抽取典型樓棟（數量最多，最有代表性的）的指標來指導施工圖版目標成本的編制
預結版目標成本：
應在
交房前兩個月
完成該版目標成本的編制及上線，便於財務進行專案結轉
結算版目標成本：
視公司對專案後評估的整體要求而定，必須在專案後評估工作完成前編制完成並上線
2。 合約規劃
合約規劃是目標成本和實際簽訂合同之間管理的橋樑，因而其作用非常重要，通常地產企業都要求沒有合約規劃是無法進行招投標工作的，所以時間要求就異常重要，建議在
各版目標成本上線後一週內
必須完成該版目標成本對應的合約規劃的編制及上線
3。 責任成本
責任成本是保障目標成本落地的有效手段，由於涉及責任書籤訂所以過程溝通需要的時間會比較多，因而建議責任成本在
目標成本上線後30日內
完成簽訂
4。 動態成本回顧
現在地產企業的成本管理基本都是使用成本系統的，對於動態成本回顧的時間要求也會有所差異，比較多的做法是
當月25日系統抓取資料，次月2日前完成
前一個月的動態回顧月報
5。 招投標商務
招投標中成本需要進行很多商務工作（有的公司成本和招採是一個部門，但也會分成兩個組，這裡只描述成本職能的工作）
5。1 招標標底的編制
招標標底是評估回標價格及擬定標價格合理性的重要參考，很多時候會決定招標結果，因而招標標底的編制必須有許可權，在開標前是不允許外洩的，同時如果開標後再完成招標標底編制也會出現資料不客觀的情況（很多人是根據回標價格做的標底），所以標底編制的要求是在
開標前
審批完成
另外為了提高標底編制的科學性、準確性，在做標底的時候需要進行對標，跟合約規劃對標（超合約規劃意味著超成本，肯定是不允許的）、跟內部近期定標價格對標、跟外部企業近期定標價格對標。對標的過程往往需要不少的時間，為了提高招標效率，建議標底的對標在招標指導價編制階段完成，不要放到清標階段去做
5。2 標前交底
經常做招投標的朋友會大機率遇到投標單位由於對招標事項條件的不理解導致的投標價格嚴重失真的情況，這樣會給招投標質量帶來影響，有時也會影響招投標工作的進度，因而標前交底就非常必要。標前交底的時間要求是在投標單位
回標前完成
。
5。3 商務清標
商務清標是成本在招標工作中的重點工作，不僅要分析合規性（是否圍串標），還要分析合理性。通常時間要求是不超過3天，簡單的物品採購類的可以在一天內完成
5。4 合同簽訂
定標不意味著招標的結束，要及時的完成合同簽訂，無合同意味著合作雙方無約束，也意味著中標單位對價格提出機率的增加，大家可以看看有多少爭議、索賠事項是由於未及時簽訂合同導致的，建議在定標後一個月內完成合同的簽訂
6。 變更籤證
變更籤證是成本管理中的難點和通病，這裡不過多的討論變更籤證發生的原因及如何降低變更籤證率，我們只來分析一下變更籤證的時間要求
6。1 事前審批
變更籤證事前審批難不難？難！
能不能做到事前審批？肯定能，至少大部分能！
變更籤證事前審批是非常重要的，據不完全統計，一個專案發生的變更籤證，至少有30%是可變可不變的，因而事前審批不僅可以規避一部分的變更籤證，還能有效避免無效成本的發生，所以原則上，所有變更籤證都應該先批再建
6。2 緊急變更籤證
對於緊急的變更籤證，比如現場搶險之類的，如果先批後建可能帶來更大的損失，遇到這種情況的時候也不要教條的非要先審批，可以在實施前先透過郵件、電話、資訊等方式與相關人員通報，同時進行實施，並在最長3天內補齊相關手續
6。3 一單一結
月清月結是成本管理中非常流行的一個管理要求，其中月結就是指當月完工的變更籤證內容，要在當月完成該單變更籤證的結算，這樣一方面可以保證動態成本的準確，另一方面也是為了為合同結算提供前置條件，縮短合同結算的週期
7。 重計量
現在的專案都要求快週轉，對開發進度要求很高，也導致能夠實現圖紙招標的事項少之又少，合同簽訂的金額往往是預估金額，只有快速完成預算才能得到準確的預計產值，也才能保證動態成本的準確，尤其是金額較大的總包合同
對於重計量的事件要求建議在全套圖紙下發並透過聯審後90天內完成預算編制並簽訂補充協議
8。 結算
對於結算時間的要求可以說是仁者見仁智者見智的事情，結算快意味著結算款的支付，結算慢可能會造成各種輿情的出現，因而大家要根據各自公司的實際情況調整結算時間
原則上分包合同結算時間不宜超過半年（自合同延後合格後算起）；總包合同結算不宜超過1年
以上是成本主要業務的時間要求，當我們按照這些業務把專案成本分解後會發現，原來成本管理是分階段的，是有一定節奏的，這樣不僅讓我們對專案成本管理的工作了然於胸，更可以知道完成時間及標準，也就不會再有手忙腳亂的問題了
02
成本管理要考慮時間成本
時間是個很奇妙的東西，隨著時間的推移很多事情會發生改變，在當下的市場中，時間對成本的影響比以往更加明顯，我們在做成本管理中一定要充分考量時間成本
事項1：
這兩年很多企業有這樣的困擾，拿地時算賬很樂觀，但到專案後評時往往入不敷出，造成這一現象的原因有很多，但其中很重要的一點是在做成本投資測算時未考慮時間因素
參加過投資工作的朋友應該都知道，在做投資測算計算貨值時，營銷部門會考慮銷售期內每年的價格漲幅。然而有幾家房企做成本的時候會考慮開發期內的價格漲幅呢？即便有的企業在成本測算內會放入“不可預見費”科目，但又有誰真的去測算過往幾年尤其是最近幾年大宗材料、人工漲幅對成本的影響呢？可以說即便設定不可預見費的企業，其預留的不可預見費已經不足以抵消市場價格變動帶來的成本增加了
純二級且地塊不大的專案開發還好些，畢竟一個專案不大、週期不會太長，即便市場材料、人工價格變動也多少能夠在總成本中消化，但如果是專案地塊很大需要分期開發，或者一二級聯動的專案，再不考慮市場變化，那麼最後往往是要成本超支的
即便是專案具體的工作受時間影響也是非常明顯的，尤其是招投標的商務事項
事項2：
以前我們設定招標條件或者合同約定的時候會約定很多霸王條款，現在由於地產企業暴雷頻發，供應商也愈發的謹慎，遇到霸王條款不再像以前那樣認了，條件不合適會不參與投標；即便投標了，中標了，這些條款也起不到約束作用，一旦出現利潤降低甚至虧損，供應商多半會提出索賠或乾脆停工
這主要體現在商務條款中的調差約定上
前兩天跟一位同事討論一個調差條款，由於定標時間與批次施工時間跨度較大，需要約定調差機制，有A、B兩種約定方式，A方式是隻調整施工期間材料變動的金額；B方式是不僅要調整施工期間材料變動的金額還要考慮從定標到進場施工這個階段的材料變動因素（定標距進場約一年時間）；在討論選擇A還是選擇B的時候，這位同事非常堅持採用A，我反覆強調如果選擇A方式的話，大機率，定標單位是很難實施的，畢竟時間跨度將近一年。呈現的局面是供應商要求調價，不調價不進場，如果到時不用這家供應商再去招標時間也會很緊，勢必會影響現場的進度
雖然分析的已經很透徹，但是這位同事依然堅持A方式，理由是採用A方式，我們付出的成本比B方式少，我只能說他的初衷是好的，但真的能實施嗎？
諸如此類時間對成本影響的因素還有很多，這就要求成本人在進行成本設定、成本管理時一定要把時間成本考慮進去
03
管理超時會帶來成本增加
成本管理是一個費心且消耗精力的工作，這是因為成本管理對時效性的要求特別高，如果沒有及時處理一些事項，帶來的後果往往是成本的增加
成本前置是成本前端管理，控制成本的有效手段，而成本前置的重要動作之一就是要對每一個方案進行成本審視，設計部門出具方案後成本需要在第一時間對方案進行測算，並判斷出方案是否超成本，而這個階段的方案很多時候是意向性的，對於工作嚴謹的成本人來說輸入條件是遠遠不夠的，但方案的方向一旦確定，後面所有的設計工作都會往這個方向推進，如果在這個階段無法判斷成本情況，那麼後續再發現成本超支，補救就來不及了，因而成本人一定要又快又好的反饋成本資訊
再如很多專案也遇到過施工企業索賠不配合現場施工的情況，需要成本進行索賠爭議的談判，做為成本人員要快速判斷對方的根本訴求和最低訴求並反饋給公司進行決策，且不可無止境的談下去
如果判定對方的訴求我方可以接受，那麼就要快速談妥快速復工；如果判定對方的訴求無理或無法接受，就要及時的考慮更換施工方，否則不但爭議無法談妥，也耽誤了招標和施工的進度
說到這就不得不提一下計劃對成本管理的影響
一個專案的開發涉及到的計劃有很多
施工計劃做不好或者不合理會造成工期緊張、趕工、窩工、材料無法週轉等問題，這些必然會帶來成本的增加
招採計劃做不好，專案的緊急招採事件會成為常態，被時間裹挾，失去議價權，直接委託的事項不可避免
因而要控好成本，相關的計劃合理制定，嚴格執行是必不可少的
04
結語
時間是物質的永恆運動、變化的持續性、順序性的表現，是恆久不變的規律，既然是規律我們就應該尊重並遵守，否則只會接受違反規律帶來的懲罰
在日常的成本管理中也要跟時間成為朋友，時刻提醒自己時間對成本的影響，並將之應用到具體工作中