在地產圈裡，提到廈門這座城市很多人第一反應可能是過去的閩系房企、現在兇猛進擊的建發。
但廈門這座城市的發展歷程有個轉折點，就是1991年中國第一座跨海公路大橋在這裡竣工通車，聯通鷺島內外，而後才有一眾房企從這裡走向全國。
這座跨海大橋的施工方有中交集團。
這類央企的特點就是，
它可能不是最早在地產領域佈局這個城市的，但這個城市發展的大動脈都跟它有關。
前段一段時間，中交集團旗下的中交地產又在廈門拿了塊地。可能大家聽到這樣的訊息並不新鮮，畢竟如今有魄力出手的也就是大央企了。
但在拿地前後，中交地產還伴隨有一系列訊息，包括融資、組織架構調整和人員變革，如果把這些訊息串聯起來，能解讀出不少有意思的資訊。
畢竟行業走到2023年，大家的目光都放在央企老大哥身上，
大哥說怎麼幹，大家就怎麼幹吧！
01
把錢用在刀刃上
去年12月20日的時候，廈門開啟了2022年第四批集中供地，這次供地只放出了4宗地塊。
最後，
中交地產以39。6億元將湖裡區一塊地收入囊中，是本次廈門拍地中成交金額最高的一塊。這也是中交地產在廈門這座城市落下的第五枚棋子。
其實去年一年行業的拿地資料並不樂觀。前段時間由國家統計局公佈的資料顯示，
2022年土地購置面積10052萬平方米，同比減少53。4%，土地成交價款9166億元，同比減少48。4%。
這兩項資料都是齊刷刷腰斬的級別。
背後的原因不言自明，地產市場銷售的持續探底，很快就把寒意傳遞到土地市場了，在房企資金面壓力增大的情況下，
只能選擇“把錢用在刀刃上”。
換句話說，整個2022年是各大房企拿地戰略的一次大轉折、大剎車。
根據克而瑞資料顯示，2022年百強房企投資拿地基本就按著“22城+長三角”這個格局，
百強房企的投資額中，有82%都集中在
集中供地的22城
。
在這種情況下，
反而將核心城市拿地的競爭激烈度推高了
，畢竟大家都是走到這裡的高階玩家，這種行情下出手拿地肯定都是不遺餘力。
因此中交地產能在這個背景下，在廈門斬獲地塊，本身也是實力的體現。
也有很多房企乾脆一門心思去庫存，這其實是對未來不確定性的一種防禦性舉措：
甩掉庫存，降低沉澱的資金成本。
中交在這個時間節點敢於出手補倉，這種逆勢拿地的魄力，不是誰都能有的。
觀察下中交去年中報裡的土儲資料也能發現，截至2022年上半年，中交地產的土儲建面達到3012萬平米，按照其開發節奏預估，能滿足未來3-5年的發展需求。
這些土儲的分佈中，有72。4%位於二線城市，聚焦核心城市的戰略目標非常清晰。
伴隨2022年下半年中交在核心城市一系列的補倉動作，這些優質的土儲會成為其規模躍遷的重要基石。
2022年，中交地產以649。5億的銷售規模，殺入了Top30，這個成績就是最好的例證。
02
中交的多元化融資渠道
既然中交在佈局上聚焦在一二線核心城市，這裡的地價並不便宜，核心優質的土儲肯定也對應著大量的資金需求。
因此，能不能獲得穩定、優質的資金支援，也是中交底氣的關鍵。
1月30日中交地產釋出公告稱，擬籌劃向不超過35名特定投資者非公開發行股票。這屬於透過定向增發來募集資金。
而這次募集的資金，中交計劃用於政策支援的房地產業務，包括公司“保交樓、保民生”相關的房地產專案開發建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金和償還債務等。
中交的這次融資有個大背景，自去年四季度以來，監管在信貸、債券、股權三方面“三箭齊發”，地產行業出現了久違的“找錢”熱潮。
不僅出險房企在積極籌錢自救，連萬科、碧桂園、保利這些實力較強的房企也積極融資未雨綢繆。
中交地產能捕捉到政策的視窗期，果斷出手，趕上了這場定增的快車。
其實定向增發一直是上市房企再融資的重要渠道之一，企業募集來的錢降負債、最佳化債務結構、保障專案進度和資金安全，本身也是在為恢復行業信心添磚加瓦。
其實觀察一下中交地產過去一年的籌資模式就會發現，即便在地產行業前期融資收緊、不少房企籌錢無門的情況下，這家房企仍然有自己“找錢”的方法。
除了發債和定增手段，中交地產還曾動用過ABS、資產支援專項計劃、母公司借款、融資租賃業務、REITs等多種融資手段。
從中可以觀察出中交集團融資的三個特點。
①國資增信，母公司給予強力的支援。
因為背靠航母級央企中交集團，母公司的國資背景本身就構成了極大的信用優勢，能幫助中交地產獲得更為便宜的資金。財報裡能發現中交地產的融資成本有一個明顯的下降趨勢，處於相對較低的序列。
②關聯方提供的借款。
母公司總能在關鍵時刻向中交地產及時輸血，提供資金支援。
比如去年8月，中交新增50億借款額度，利率不超過7。5%；同年12月，再次新增45億元的借款額度，利率不超過8%。今年1月10日，中交地產再度新增100億元的母公司借款額度，年利率不超過8%。
母公司在資金方面的直接支援，也成了中交地產開疆拓土、經營變革的重要底氣。
03
戰略聚焦
變革是為了更好
地出發
在土儲和資金的合力加持之下，中交地產也順勢對組織架構進行了適應性調整。
豔姐瞭解到，今年剛開年，中交地產也加入了地產行業架構變革的大潮之中。與集團戰略收斂聚焦相適應，中交地產也對區域層面進行了重新整合。
具體動作為：
寧波公司併入杭州公司，南京公司併入蘇州公司，惠州公司併入廣州公司。
這個區域整合的路徑其實是非常清晰的：
聚焦高能級核心城市；
擴大區域戰略縱深空間；
在傳統優勢區域進一步深耕。
①
從中交這次合併的動作看，
杭州、蘇州、廣州這三座城市，分別對應著長三角都市圈和珠三角都市圈的核心，也對應著國家戰略下的城市群和都市圈戰略。
這幾座城市公司此前互相獨立，合併後彼此策應，協同發展，更有利於中交地產聚焦於高能級的核心城市。
看似是合併聚焦城市，其實是佈局長三角、珠三角一體化發展更大的棋局。
②
各家房企都在將聚焦，聚焦的目標城市也相似，勢必會推高市場競爭烈度。如果還採取四面出擊的策略，難免被各個擊破。
因此中交這種合併聚焦的策略，
能讓過去的城市公司擺脫戰略縱深過小、束手束腳的尷尬，讓城市公司在區域競爭中更加靈活，獲得更大的戰略主動權。
③
再看杭州、蘇州、廣州這幾個城市，都是為中交地產貢獻過成績的公司，相應的也是中交地產的優勢區域，透過這次合併，
中交地產勢必要錘鍊自己在這些城市的深耕能力，繼續向這些城市進一步紮根，尋求更大突破。
這樣一來，在能夠集中資源和精力將專案做精做強、打造優勢口碑的同時，也能進一步減少人力物力的消耗，降低運營成本。
更重要的是，區域管理縱深的擴大，管理臂長的延伸，其實也是對中交地產內部組織能力的一次錘鍊，對於將來要打的硬仗，當下更需要管理能力和人才的儲備。
結語：
當下地產行業形成了一個默契的共識，行業進入央國企主導的時代，他們的佈局也更傾向於聚焦在一二線城市的核心地段。
這個方向和佈局，就是整個行業的踏頻，大家步調一致，調整預期，跟隨其後保持隊形。
而對於央國企來說，儘管有優勢資源做依靠，在當下的時間節點，向管理要效益，仍然是首要課題之一。
2023年或許是一個重要的觀察視窗，央國企的變陣號角已經吹響，他們的變革邏輯或許是行業接下來最重要的看點。
