第一，房屋買賣合同的效力。
“《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定：”當事人以出賣人未取得所有權或者處分權為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支援。亦即，無論買主是否具有善意或惡意，無權處分不能導致房屋買賣合同無效。另外，非善意購買並不必然導致房屋買賣合同無效（法律或行政法規並不規定買受人在明知或應知出賣人無處分權的情況下購買了該房屋的，買賣合同無效）。如果房屋買賣雙方惡意串通損害第三人利益，則房屋買賣合同當然無效，這是《合同法》第52條規定的。
購房人的善意；
所謂善意買受人，是指買受人不知道也不應該知道出賣人無權處分。當買受人是善意買受人時，應分兩種情況探討所有權的歸屬：
一是房子還沒有過戶給買主。
財產所有權法第九十七條規定：“處分共有的不動產或者動產，以及對共有的不動產或者動產進行重大修理的，應當經佔有份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非另有約定。”按照這一規定，賣房者無權處分房屋，買受人也不能取得房屋所有權，也不能得到權利人的追認或取得房屋所有權。購房者只能依據《買賣合同司法解釋》第三條第二款的規定，以出賣人未取得所有權或者處分權為由，請求確認其所有權不能轉移，買受人請求出賣人承擔違約責任或者請求解除合同，並請求損害賠償的，人民法院應當支援。要求賣方承擔違約責任或解除合同，並要求賠償損失。
房子已經過戶給了買主。
“《物權法》第106條規定：”無處分權人向受讓人轉讓不動產或動產的，所有權人有權追回；如果受讓人符合以下情況，除法律另有規定外，可以取得該不動產或動產的所有權：（一）受讓人在受讓該不動產或動產時具有善意；（二）以合理價格轉讓；（三）依照法律規定應當登記的不動產或動產已經登記，且無需登記的已經交付受讓人。受讓人按照前款規定取得不動產或者動產所有權的，原所有人有權要求無處分權人賠償損失。如果買受人善意取得了其他不動產，則參照前兩款的規定，“善意買受人可以根據該規定取得不動產。當然，房屋所有人也可以根據該法律規定，要求房屋所有人賠償無權處分人的損失。
㈡人為惡意。
“買受人惡意”是指買受人知道或應當知道出賣人沒有處分權。善意取得制度不適用於惡意購房的情況，惡意購房人無論是否已過戶，均不能取得房屋所有權。
附加：
一起由某公司，唐某某與鄭某某，蔡某簽訂的房屋買賣合同。
案件概況：訴爭房屋系蔡某某與鄭某某婚後購買，產權雖登記在蔡某某一人名下。由於唐某欠下的債務無法償還，蔡某某同意以房抵債；也就是說，唐某將債權轉讓給了某公司，並通知了某公司，蔡某某與某公司簽訂了《上海市房地產買賣合同》，並將所涉房屋轉移至某公司名下。另外：該公司在購房前沒有實地看房，而且在《上海市房地產買賣合同》中“已購公房參加房改購房時的同住成年人意見”一欄是空白的，雙方對付款方式和期限、房屋交接沒有做任何約定，購房後蔡某某沒有交房，該公司也沒有透過正常途徑主張權利，而由唐某某出面與蔡某某簽訂了《協議書》，約定將該房屋過戶到蔡某某名下，否則將該房屋過戶到該公司。
裁判員原文摘錄：
初審（上海市虹口區人民法院（2015）虹民三（民）初字第1248號）《婚姻法司法解釋》規定，夫妻一方未經另一方同意出售共有的房屋，第三人善意購買，支付了合理的對價，並辦理了產權登記，該轉讓行為有效，雙方不得要求返還房屋。
該房屋是蔡某某與鄭某某婚後購買的，產權雖登記在蔡某某一人的名下，但應屬於其夫妻共同財產。2014年蔡某某將該房屋轉讓給某公司，並辦理了產權登記。鄭某某主張其不瞭解該房屋轉讓情況，但某某公司、唐某某關於鄭某某與蔡某某是夫妻關係，應瞭解該房屋轉讓情況的辯解，缺乏相關證據，不予採納。
據瞭解，蔡某某對唐某某有債務未還，雙方達成合意，以房抵債；蔡某某與某公司簽訂了《上海市房地產買賣合同》，表示唐某某將債權轉讓給某公司，並已通知蔡某某；唐某某再向某公司支付10萬元房款，應認定為其擔任某公司法定代表人的職務行為；該房屋的產權已登記在某公司名下，唐某某的抵押權已登記登出。
該公司自認購房前未實地看房，且《上海市房地產買賣合同》中“已購公房參加房改購房時的同住成年人意見”一欄為空白，雙方未就付款方式、付款期限、房屋交接等作出約定，蔡某某在購買後未交房，也未透過正常途徑主張權利，而由唐某某出面與蔡某某簽訂《協議》，約定將該房屋過戶到蔡某某名下，否則將該房屋過戶到其名下。對以上情況的分析，法院認定某公司不是善意購買。
在此基礎上，蔡某某未經鄭某某同意，將訴爭房屋轉讓給了某某公司，並與某某公司簽訂了《上海市房地產買賣合同》，某某公司未能證明其是善意購買，故該買賣合同無效。
由於合同無效，所獲得的財產應予以返還，由此造成的損失由違約方承擔相應的責任。該房屋所有權由某公司返還蔡某某，蔡某某應返還某公司10萬元房款。由於某公司與蔡某某均有過錯，某公司已支付了該公司43，552元的稅款和費用，應由某公司和蔡某某各自承擔一半。而關於某公司與蔡某某的債權債務糾紛，因與本案房屋買賣合同糾紛不屬於同一法律關係，故不作處理，雙方可另行解決。
二是上海市第二中級人民法院（2016）滬02民終2008號民事判決認為，本案訴爭的房屋是蔡某某與鄭某某婚後購買的，產權雖登記在蔡某某一人名下，但應屬於夫妻共同財產。由於蔡某某借到唐某某的款無法償還，故雙方合作，以房抵債，唐某某將自己的債權轉讓給了某公司，蔡某某即與某公司簽訂了《上海市房地產買賣合同》。鑑於某某公司自認其在購房前沒有實地看房，且在雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》中“已購公房參加房改購房時的同住成年人意見”一欄為空白，雙方對付款方式、付款期限、房屋交接等未作約定，以及購房後蔡某某未交付房屋等一系列情況，原審法院認定某某公司不是善意購買人，並無不當，本院予以確認，該合同應為無效合同。由於合同無效，所獲得的財產應予以返還，由此造成的損失應根據雙方的過錯分別承擔。因此，蔡某某應將欠款1，268，500元返還唐某某，唐某某收到款項後，應將其對訴爭房屋的所有權返還給蔡某某。一審法院的判決有誤，應予補正。
評：本案判決對鄭某某與蔡某某共同共有房屋的認定是正確的，進而認定蔡某某無權處分也是正確的。本案例對某公司非善意購買者（惡意購買者）的認定是正確的。但本案以某公司惡意收購為由認定房屋買賣合同無效，則是錯誤的。無權處分和惡意購買並不必然導致合同無效，只有再次出現了惡意串通（如惡意串通損害第三人利益）等情形才能導致合同無效。