【黃埔踩地專題】來到最後一篇，
小研君將帶大家探索知識城地塊。
▲知識城JLXC-H5-1地塊實景圖（區域性）
回顧2021年第一批供地，知識城板塊可謂“當紅炸子雞”，
兩宗地塊均“搖號”決定最後得主。
▲第一批集中供地，知識城吸引開發商積極競投
目前，知識城南區大盤基本進入尾盤狀態；
作為廣州“強產業”的重要板塊，
在市場轉冷的氣氛下，該宗地能否繼續吸引各路開發商競逐？且看推文分析。
01。
第二批供地中，
黃埔體量最大地塊
知識城JLXC-H5-1地塊佔地面積9。93萬㎡，可建設用地面積8。65萬㎡，計容建築面積為26。36萬㎡。
起拍價為23。93億，
樓面地價9081元/㎡。
最高限價26。33億，到達最高限價時，
樓面價為9989元/㎡。
今年知識城板塊出讓的另兩塊一類居住用地都有45%的溢價率，
最後更是靠搖號決出歸屬，這也反應了市場上開發商們對這一板塊的看好；
▲第一批集中供地，知識城出讓情況
不同於第一批搖號的兩宗地，
本次出讓的JLXC-H5-1地塊容積率高、整體樓面價總體更低，但包含較為複雜的配建要求。
接下來大家可以看看本地塊（
JLXC-H5-1地塊
）特點：
作為知識城板塊今年出讓的最大一宗地塊，
此商住商服地塊情況複雜，無形中有一定的准入門檻。
另一方面，
地塊涵蓋的商業設施與科研設施都需要自持十年，這考驗一些開發商的運營增值能力。
總體來說，專案規模與地塊優勢有可取之處，但也要考慮開發商自身在建設運營各方面的綜合素質。
因本地塊周邊的
凱德•中新裡專案
與本地塊都採用寫字樓＋商業＋住宅的建設模式，特將它們的一些資訊在此對比：
透過對比不難發現，
二者的大致發展方向一致，“產+住”模式；
但不同的是，本地塊在居住方面投入用地佔比更多。
同時根據廣州中原研究發展部資料顯示，地塊所在的知識城南區，大部分一手盤處於清尾階段；
本地塊的市場潛力頗大，預計多數開發商應該會對這塊地抱有期望。
02。
緊靠知識城核心區的
西/南側正積極修路
地塊南側農田保護區與北側山林無政策改變將維持現狀，有一定的綠色景觀。
東側為舊改專案，拆遷仍在進行，修建起競爭樓盤需要一段時間；
地塊西側與南側周邊在進行道路橋樑的修建，將極大增強交通的便利性；
未來出門即智慧一路，聯通改革大道與騰龍大道，離14號線何棠下站約兩公里，
此外，周邊道路多且寬廣，交通順暢，公路條件較佳。
03。
目前周邊配套相對匱乏，
距離商業、交通中心
約2公里
本地塊商業和交通配套較為落後，周邊為舊改專案，
公交站點預計在未來會有所更新；
何棠下地鐵站在2公里之外，交通方面有一定的距離，但道路正在周邊緊鑼密鼓的建設，未來會有多種選擇前往主幹道。
知識城城南鄰里中心發展較為不錯，有大量的餐飲娛樂品牌入駐，但距離地塊仍相對較遠。，而更為臨近本地塊的第二鄰里中心還在建設；
另一方面，
本地塊有商業用地，可滿足未來的一部分需求。
知識城教育資源較為豐富，除天景小學、新橋中學外，知識城還有許多學校，初等教育到高等教育一應俱全。
04。
周邊大盤多處於清尾階段
專案入市競爭壓力相對低
周邊競爭樓盤較多，主要為萬科幸福譽、時代天韻、招商雍景灣已處於清尾階段。
凱德中新裡等，主體部分已經大致施工完成，開盤時間越來越近。
這些樓盤的地理位置較為優越，交通更為便利，
但是本地塊建設後的商品房同期有競爭的一手房源較少，待地塊入市預計客戶需求較為集中。
05。
產業聚集將為專案
帶來較穩定客源
從地域來看，
十四五規劃中，知識城作為黃埔區三大片區之一的潛力較大；
未來東進策略會讓黃埔區成為一個產業集聚地，而知識城作為規劃中的人才集聚中心，發展前景較為佳、會吸納更多的人才來此定居。
根據政府十四五規劃，未來知識城地塊的供應雖將有所增加
，但土地價格應該會隨著知識城的發展而變動，儘早能拿到地會有一定的優勢。
另一方面，本地塊自帶科研用地五萬多平方米，緊鄰龍湖街現代農業基地，將來會有大量公司入駐，可能會有一定的產業規模；
同時本地塊位於九龍大道沿線，可達知識城騰飛園、知識大廈、人才大廈等多個重點產業專案。
06。
目標客戶天河、黃埔
產業園自駕車買家為主
自住主要針對知識城中高階人才，有自駕車工作地點在科學城、天河區的客戶以及那些對未來比較看好，想要在此定居的剛需顧客；
此外，亦可針對認可知識城發展、看好區域發展前景的買家。
07。
地塊SWOT：
知識城發展前景是保證
地塊發展優勢在於規劃利好以及區位條件，看好知識城未來發展的客戶就是日後產品的客源保證。
回顧黃埔、蘿崗區域合併以後的“開掛”發展歷程，買家對黃埔區發展的潛力並抱有期望；
當然需要指出的是，從地塊本身的情況來看，未來自駕交通極為便利；
但其遠離何棠下地鐵站，一些對於地鐵有要求的客戶會對此有所排斥，樓盤價值或將打折扣；
而且相比起同區域臨近地鐵的時代天韻、凱德中新裡等，該地通勤效率不及上述樓盤，難免受到其“搶客”。