福州第三輪土拍終於排上日程。

根據福州市自然資源和規劃局，

福州四區預計於9月29日集中出讓13幅宗地，

其中包含10幅含住宅用途地塊、2幅商服用地以及1幅交通服務場站用地。

總體量達531.15畝，總價102.982億元。

老規矩，我們將提前對本次土拍進行一個劇情推演。

首先，第三次土拍誠意還是不錯的。有鼓樓住宅地塊，東二環地鐵4號線沿線地塊，江景地塊，網紅華塑小區舊改地塊等。

這點從地塊商品房指導價也能感受到一二，

這批10幅商住地塊當中有6幅限價3萬+，2幅4萬+，還有1幅26000元/㎡。

根據規定，

如果有溢價發生，商品房指導價還允許一定程度的上浮。

潛臺詞即，你看這面又長又寬，來兩碗唄！

我們毫不懷疑一些優質地塊的搶手程度，甚至有可能達成溢價。

很簡單的邏輯，對於開發商來說規模即本體，無規模不成房企。不拿地或是少拿地，直接的結果就是沒有房賣了，那麼過個三五年自然就會被大眾忘記，被市場淘汰，所以每一次拿地都是一次生意。

做生意要想只賺不賠，必然在進貨、成本控制階段就得謹慎。

和購房者一樣，開發商拿錯地，不是要錢而是要命。

最近看到三江口一大央企開發的盤已經賣到1。3萬/㎡左右了，想當初這可是1。8萬/㎡樓面價拿下的地，純純是倒貼蓋房了。

好在央企畢竟是央企，腰桿子粗，一個專案看走眼賠也就賠了。再比如，三江口“沒有天賦的遠洋”，最近也在“大放價”。

這些要是放在一個民企上可能就是撂倒英雄漢的最後一根稻草，

類似的劇情太多了。

典型如我們的老牌房企某僑，很多網友都詫異，畢竟，在大家的印象裡，其開發的專案諸多都是高階產品線，而且賣得也不錯，怎麼會到沒錢兌債券的地步。

事實上，該房企在福州的專案確實運營得不錯，但在其進軍外地市場時，因為對環境對市場不夠熟悉，高溢價拿了很多地。比如廈門，南京，出手就是100%溢價拿地，入手就是一個地王，而這些地王並沒有給予同等價值的回報。

因此在這輪土拍上，

相對雞肋一點的地房企都會很謹慎，還是可能有流拍的情況發生。

另外想和大家聊一個趨勢，就是有沒有一種可能，

在未來的土拍場國企漸退，跨界房企大放異彩。

先說退再說進。我們都知道，這一年多來，

福州土拍戰場終究是國企扛下了所有，

諸如廈門建發、廈門國貿，福州的榕發、建總、城投、新榕等。但是這種模式可以一直持續下去嗎，答案可能是否定的。

首先國企不是大冤種，國企也要盈利，不賺錢的地也會避而遠之。就說這兩年勢頭正盛的建發，你看它去三江口、馬尾兜底嗎？反之，建發的拿地策略是非中心不要，沒亮點資源不拍。

另外國企其實是有鄙視鏈的，

具備房地產開發資質和能力的少之又少。

除了廈門國企，福州本土國企主要看榕發和建總，尤其是榕發，旗下的觀湖郡、悅樂郡等專案都頗受認可。但其一年也就出手三四次吧，而且榕發也“挑食”。

其餘的諸如新榕、城投大部分是以城建，安商專案為主，承接商品房建設能力有限。總結起來大概就是，

有能力的國企出手謹慎，有心的國企經不起可勁兒薅，國企不是一個兜底永動機。

而按照目前的市場環境，距離大家耳熟能詳的民企歸來還需一段時間，

真正可以期待的反而是跨界而來的房企。

事實上，跨界房企在上一輪集中土拍時就已展露鋒芒，

比如大東海、比如蘭園，比如盛天。

這三家均是由鋼貿跨界地產而來，姑且稱他們一聲“鋼鐵俠”。“鋼鐵俠”在上輪土拍當中，舉牌應價較為積極。特別是蘭園，還拼到了搖號，差點運氣就可以將地塊收入囊中了。

與此同時，今年以來蘭園在長樂以及廣州都有收穫。尤其是在廣州拿的金橋二期江景靚地，不惜加價10次，可見荷包之殷實。

至於大東海，其在房地產領域的探索就更加遊刃有餘了。“下海”三年，大東海地產先後操盤了大東海新天地、大東海中央府、大東海晉棠府等專案。並且，其母公司大東海實業的實力依然強勁，日前還入圍了2022年中國企業500強，營收破千億。

相對來說，圈外企業在資金排程上，甚至比房企更有優勢。因為他們可以靠房地產營收，但不依賴房地產。讓我們期待一下即將到來的土拍上，實業大佬的表現。

還是那句話，

市場不會真正消失，只是有可能換一批人玩。