焦點財經訊 劉瑩
8月29日，美的置業控股有限公司（03990。HK）召開2022年中期業績會，美的置業主席、執行董事兼總裁郝恆樂，執行董事兼副總裁王全輝，執行董事兼首席財務官林戈出席會議。
作為被監管層選中的“示範房企”，美的置業財務成色如何？據披露，該公司上半年的合約銷售額為400。3億元，合約銷售面積為327萬平方米，營業收入為317億元，毛利率為17。9%，核心淨利潤為27億元。其中，二線及以上城市貢獻近8成業績，銷售均價增長2%至12233元/平米，業績核心指標健康良性。
財務槓桿及在手現金方面，截至今年年中，美的置業的淨負債率已降至44。9%，扣預資產負債率降至70。3%，加權平均融資成本降至4。60%，剔除受限制現金的現金短債比則升至1。73，安全墊進一步增厚。當前，美的置業共持有現金總量305億元，銀行授信額度1533億元，尚未動用的銀行授信額度1056億元，現金及金融資源充裕。
據披露，繼2月成為首家成功發行中票的內房股民企後，美的置業再接連與招商銀行、交通銀行、建設銀行以及農業銀行達成了戰略合作關係，獲得共計390億元地產併購貸及保障性租賃住房貸款，和360億元個人住房按揭貸款專項額度。5月，美的置業成功發行10億公司債，成為首批創設信用保護合約發債示範房企。
待償美元債為“0”
業績會中，美的置業執行董事兼首席財務官林戈在被問及公司維持高信用評級的舉措時表示，企業良好信用的形成不能一蹴而就，而需要持之以恆的打造。雖然在房地產行業的大躍進時代，美的置業也曾跟進了一波，但在市場發生風向轉換時，美的置業進行了較快的調整，也非常成功。在這背後，離不開美的置業一直注重管控債務結構、資產質量等做法。
越是在行業大調整的時候，現金流的管理就顯得越重要，林弋稱。過去多年，美的置業一直將資金鍊安全的壓力測試和預算控制在12個月的安全區間。去年行業變動之時，美的置業將這一指標調至了18個月，今年又調至了24個月。我們始終堅信，充裕的現金流，將使得公司更為從容的發展。
他指出，“三道紅線”的要求與美的置業的發展風格十分契合，它的出臺也為美的置業提供了降槓桿的方向指引。美的置業一直在有序降負債、降槓桿，我們不走極端的路子。
承襲了美的控股的製造業基因，美的置業的安全意識非常強，林弋稱。融資成本是公司經營質量的反映。半年報顯示，今年中期，美的置業的加權平均融資成本進一步降低了22個基點至4。6%。“美的置業對於自身發展一直有一套專屬的模式和要求，只有長期堅持才能保證公司的安全度和從容度，並給到金融結構一定的信心”，他表示。
林弋提到，美的置業是少數沒有美元債的房企之一。截至今年中期，公司已經還了4筆公募債，累計還清金額約47億元，今年還剩1。6億元計劃9月15日償還。美的置業一年之內的有息負債是135億元，月均還款12億元，因此償債壓力是非常小的。
值得一提的是，大股東美的控股還以股代息，將超15億港幣現金分紅留存在了美的置業。這也體現了美的控股對房地產行業以及美的置業未來發展前景的長期看好。
“多元化要做大、做強”
談及當下市場情況，美的置業主席、執行董事兼總裁郝恆樂指出，當前行業內有很多企業出現了違約，因此目前的市場環境仍是比較嚴峻的。市場銷售端的實質性恢復，才算行業的真正恢復，但是我們也認為當前的行業已經處於相對的底部，接下來會是一個逐步築底回升的過程。
他指，當前，國家對於整個經濟大盤的穩定措施，以及穩定房地產行業的相關措施正在不斷出臺。而且，我們相信隨著供需關係的改善，消費信心和消費能力也會逐漸迴歸到正常的狀況。因此，公司仍會保持堅定的信心和樂觀的心態，佈局當下及未來的業務。在多元化方面，也會持續夯實能力，而不是尋找第二賽道。房地產開發主業是我們必須堅守的，這是基本盤。多元化方面，主要圍繞幾個方向，第一物業服務，第二商業。
他表示，對於多元化業務，美的置業的計劃是做大、做強，因為公司已經走過了佈局的階段，且已經取得一些成效。而對於地產主業，美的置業的計劃是調結構，不論是城市結構，還是資產結構，都在進一步的最佳化過程中。產品方面，美的置業會持續堅持打造精品。
美的置業的多元化業務表現如何？中報顯示，上半年，美的置業旗下睿住建築科技聚焦“設計+裝配式產業一體化”，提供圍繞建築科技的全價值鏈業務場景服務，逐步搭建起了全專業建築數字化設計能力以及全鏈條裝配式產品供給能力。期內，睿住建築科技新增合同超5億元，第三方業務佔比達9成，已是高度市場化運作下的建築工業化頭部企業。
同時，睿住建築科技還實現了裝配式豎向結構及連線技術，裝配式數字化設計及零碳技術領域的創新突破。沉澱出設計科技+PC+裝配式內裝技術體系，並推出了模組化看空間產品方案及GRC產品。對外拓展方面，聯合央企如中集模組化建築、高校，研發模組化空間產品，逐步開拓境外市場。
美的置業旗下睿住智慧亦以整體家居智慧化解決方案驅動，建立起了圍繞場景創新和物聯網的核心競爭力，助力美的置業強化了“智慧地產”的核心標籤。報告期內，睿住智慧新增合同6億元，銷售額4億元，同比增長20%。
物業服務方面，截至今年年中，美置服務的合約面積已達到了8667萬平方米，客戶感知滿意度也在行業位居前列。在非住宅領域，美置服務透過積極拓展園區、文旅、公建及學院等業態，第三方業務佔比提升至18%，園區物業服務能力成功躋身行業前十。
商業方面，當前，美的商業的運營面積已超過了70萬方，開業商城7座，包含貴陽悅然廣場、貴陽悅然裡、徐州悅然裡等，整體出租率超90%。
“上半年收購8個專案”
美的置業執行董事兼副總裁王全輝亦表示，美的置業堅定看好中國房地產市場的未來，行業還有非常大的空間。短期內，公司將以現金流安全作為最主要的經營原則，來平衡好規模和利潤的發展。美的置業會根據每個月的經營情況動態調整經營策略，但絕不會出現大規模、大幅度的降價甩貨行為，會根據自身現金安全及每月月度市場情況確保經營目標及企業安全。
王全輝提到，美的置業從去年9月份開始啟動合作專案的收併購動作。截至2022年中期已經完成了29個專案的股權交易，今年上半年完成了17個專案的股權交易，其中收購專案8個，交易方有花樣年、金科、雅居樂、正榮等房企，收購的主要方向是美的置業的戰略深耕城市，比如天津、重慶、佛山、南京等。同時，美的置業也退出了一些公司本就計劃退出的城市，包括九江、柳州、大理等。
他介紹，今年上半年，公司明確了29個城市作為戰略深耕城市，在實際執行過程中會進一步聚焦，聚焦到25個甚至更少的城市，作為階段性重點投資城市。在城市深耕佈局方面，後續會對優質城市的優質片區進一步深耕，來確保專案安全。
對於收購，王全輝表示，“收購還是比較划算的，收購交易代價15億元。收購後，這些專案的去化速度、去化價格都比較良好，快速回籠了現金，對整個美的置業的資金佔用非常少。我們也會積極推動這些專案交付。”
下半年計劃交付6萬套
財報顯示，2022年上半年，美的置業共實現38個城市公司，66個專案，超3萬套房子交付，客戶滿意度位列行業第一梯隊。業績會中，管理層透露，美的置業下半年預計再交付6萬多套房子，積極履行優質開發企業的社會責任。
房企的交付與銷售環節相互依賴、相互促進。良好的銷售回款，是提前交付的保障。穩健的交付，反過來也會塑造良好的銷售口碑和信用。超預期的交付，有望為美的置業帶來可觀的結轉收入。據披露，截至今年年中，美的置業已售未結轉的金額達1156億元，有效鎖定了未來收入。
土儲方面，據披露，截至上半年末，美的置業的土儲總建築面積為4294萬平米，其中二線及以上城市的土儲佔比為67%。美的置業指出，公司充裕的土地儲備、貨值集中在高能級城市和價值區域，充足的已售未結轉以及優於同業的產品力、交付力等，將為公司的持續穩健增長提供強勁保證。
市場拐點2020年即已出現
美的置業管理層如何看待房地產行業的過去十年和未來十年？對於這個問題，郝恆樂指出，房地產行業的上一個十年，是行業的高速增長期，市場雖有波動，但整體呈現上行趨勢。事實上，行業拐點並非2021年才出現，2020年時就已經出現，只是後來才爆發而已。2020年之後，繼續加大財務槓桿使用、不注重管控資產質量和財務質量的企業，大部分面臨了經營壓力，甚至出現了債務違約。美的置業在2019年時已經隱約感受到了行業的不健康性，因此進行了一系列的結構性調整，以保持公司穩健發展。
郝恆樂指出，美的置業會持續看好房地產行業。只要有需求存在，這個行業就有未來。只是可能更注重改善性產品、更注重產品質量和服務，投機性需求會有所減少。美的置業對於房地產行業的未來是絕對樂觀的。當前行業的難點是，要渡過這個短期壓力期，美地置業有信心渡過這個壓力期。
這個時候，企業要視責任為生命。只有履行好責任，獲得各方支援的企業，才能更好發展。目前，行業中有不少企業出現了“躺平”的現象，我們認為，這是自毀，郝恆樂稱。對於未來，美的置業將保持自身發展定力和規律，把存量經營好，對新增順勢而為，將已經鋪開的多元化業務，培育好、經營好。
我們相信，明年，不會比今年更差。渡過艱難期之後，行業會更加健康，參與者也會更加理性。越是在困難的時候，企業越需履行好基本的責任，包括對供應商、股東、員工、金融機構等的責任，這是企業的底線。這一底線不能突破，郝恆樂稱。
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