【大河財立方訊息】

9月30日，鄭州市人民政府印發《關於進一步完善和規範國有土地收購工作的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》明確國有土地收購的範圍

。市本級範圍內的國有土地因實施國土空間規劃，土地由原用途調整為其他用途，實施國有土地上房屋徵收以外的，原則上應納入收購範圍。但原土地用途由商品住宅、商業、旅遊、娛樂等經營性改變為其他用途的（與相鄰土地合併規劃的除外），且原土地出讓合同未約定改變用途需收回土地使用權的，不再進行收購。國有劃撥土地的用途改變後仍符合劃撥方式供應的，不再實施收購。

《通知》細化國有土地收購補償標準

。分別明確細化了國有土地收購、閒置土地收回、租賃土地收購、城中村改造安置和開發以外剩餘土地、遺留問題土地收購5種國有土地使用權收回收購補償標準。

《通知》明確收回國有土地使用權

，收回後需納入儲備土地管理的，土地收回並完成接收後移交土地儲備管理；有償收回需要由土地儲備機構實施補償的，依據《通知》制定補償方案。

根據《土地儲備管理辦法》汙染土地不得入庫的規定，提出了土地收購前應開展土壤汙染風險管控和修復活動的要求。根據《企業國有資產監督管理暫行條例》和《行政事業單位國有資產管理辦法》，規定了機關、事業單位和國有企業土地作為國有資產在收儲時的相關要求。明確收回國有土地使用權納入土地儲備機構管理的要求和實施有償收回的補償標準依據《通知》執行。

具體來看：

適用範圍

市內五區、鄭州經開區、鄭州高新區和鄭東新區，因實施國土空間規劃需納入土地儲備（國有土地上房屋徵收除外），符合下列情形的國有土地，由土地儲備機構按本通知要求對其土地使用權實施收購補償。

（一）原土地用途由工業用地改變為非工業用地的國有土地。

（二）原土地主用途由非經營性用地改變為商品住宅、商業、旅遊、娛樂等經營性用地的國有土地。

（三）原土地用途由商品住宅、商業、旅遊、娛樂等經營性用地改變為其他用途，且原土地出讓合同約定改變用途需收回土地使用權的國有土地。

（四）與相鄰土地合併規劃的國有土地。

（五）國有劃撥土地主用途發生改變，且改變後的土地用途不符合劃撥方式供應的國有土地。

國有土地收購補償標準

（一）國有土地收購補償

1．土地價格補償。

土地補償以合法有效的不動產權證書或不動產登記機構出具的不動產登記資料查詢證明為依據，按照證載用途、使用權型別、剩餘年期及“國有土地使用權出讓合同”“國有土地使用權租賃合同”或“劃撥決定書”約定的規劃條件進行評估確定。有下列情形的，按照以下規定評估補償：

（1）未約定容積率的，按照有效執行的基準地價設定的平均容積率進行評估。

（2）原土地證載用途兩種以上且未約定用途比例的，按照地上實際主體建築物的建築面積，進行加權評估。

2．房屋價格補償。

房屋以重置價為依據，按照下列情形進行評估確定：

（1）房屋已辦理不動產登記的，按登記資訊進行評估確定。

（2）房屋未辦理不動產登記，但已依法取得建設工程規劃許可證或施工批准手續，並按照其規定建成的，按規定建設的建築面積進行評估確定。

（3）房屋未經登記，由所在地區政府（管委會）相關執法機構依法處置，經區政府（管委會）出具認定結論後進行評估確定。區政府（管委會）對房屋的認定內容應包括所有權人、建築物用途、面積、結構、建築年代和結論性意見等內容。

（4）其他建築物和構築物補償按照評估確定。

3．停產停業損失補償。

按照被收購土地使用權人在被收購土地上從事生產經營的月平均淨利潤值確定；月平均淨利潤值依據被收購土地使用權人提供的近三年納稅證明評估確定，實際經營不足三年的，以全部生產經營期間納稅證明為依據評估確定；停產停業損失補償期限區分不同行業，原則上不低於6個月。

被收購土地使用權人在被收購土地實施收購前已停產停業的，不再實施停產停業損失補償；因政府原因造成停產停業的，由區政府（管委會）認定，以區政府（管委會）認定的停產停業時間核定月平均淨利潤值。

4．搬遷、房屋裝飾裝修和裝置遷移三項補償費用總額

，按照不超過土地評估價格和房屋價格之和的10％計提。具體標準按下列情形確定：

（1）搬遷費：以被收購土地範圍內需進行補償房屋的面積，按照每平方米40元的標準進行確定。

（2）房屋裝飾裝修：委託選定的房產評估機構進行評估確定。

（3）裝置遷移：按照收購土地內大型裝置拆裝費按原裝置折舊後評估價值的15％確定。

（二）閒置土地收回補償

根據《閒置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）規定，經市政府批准無償收回的閒置土地，按照無償收回程式實施收回。

經市政府批准有償收回的，以市政府批准有償收回閒置土地處置方案之日為評估基準日，按收回土地證載用途、使用權型別及剩餘年期的評估價進行補償。地上已開工建設的，經規劃許可審批，符合質量要求的新建建（構）築物或在建工程，按重置價評估後補償。

（三）租賃土地收購補償

1．租賃土地收購前，承租人應按合同約定繳清土地租金和應承擔的違約金。

2．由政府徵收並租賃於承租人的，土地無償收回；由承租人代為出資並取得租賃土地使用權的，土地補償標準按照劃撥土地進行評估確定。

3．租賃土地在合同約定使用年限內，已支付土地租金但租期未滿的，按照應退還剩餘租金及其產生的利息之和另行補償（2019年8月20日前繳納租金的，利息按照同期銀行基準貸款利率計算，在此之後繳納的，利息按照貸款市場報價利率計算）；租賃土地範圍內地上房屋及其他建（構）築物補償標準按照本文規定執行。

租賃土地合同使用年限期滿，依據法律法規規定或者合同約定，租賃土地範圍內地上房屋及其他建（構）築物、附著物所有權依法無償收回，不予補償。

（四）城中村改造安置和開發以外剩餘的國有土地收購補償

土地權屬登記在村集體組織或村組企業名下的劃撥建設用地、農用地和未利用地，土地補償參照集體土地補償標準進行補償。

（五）遺留問題土地收購補償

各區政府（管委會）已實施補償或地上建築物已拆除的，按照下列情形進行補償：

1．對已經政府平臺公司採取股權收購方式收購的，依據股權收購時出具的有效資產評估報告中土地、房產評估價值，經審計後，作為土地收購補償依據。

2．各區政府（管委會）已實施補償的國有土地，補償結果經審計後，作為土地收購補償依據。地上建築物已拆除但未實施補償的國有土地，由各區政府（管委會）確認後，土地及地上建（構）築物可按本通知規定進行補償。

三、其他要求

（一）土壤汙染風險管控和修復

被收購土地應依法依規開展土壤汙染風險管控和修復活動的，被收購土地使用權人（土壤汙染責任人或有關當事人）應在收購前完成相關活動，符合相應規劃用地土壤環境質量要求後進入土地收購儲備程式。土壤汙染風險管控和修復，包括土壤汙染狀況調查和土壤汙染風險評估、風險管控、修復、風險管控效果評估、修復效果評估、後期管理等活動。

1．列入河南省建設用地土壤汙染風險管控和修復名錄的地塊，在移出名錄前，不辦理收購儲備。

2．因開展汙染地塊土壤治理修復，需拆除地上建（構）築物的，被收購土地使用權人應徵求土地儲備機構意見，經土地儲備機構對地上建（構）築物進行評估後予以拆除，此評估結果可作為後期土地收購時房屋的補償依據。

3．被收購土地使用權人（土壤汙染責任人或有關當事人）應依法組織開展土壤汙染風險管控和修復，並承擔相關費用。

（二）收購機關、事業單位土地

對機關、事業單位土地實施收購的，其主管部門、同級財政部門應出具同意土地收儲的處置意見。

（三）收購國有企業土地

對國有企業土地實施收購的，應徵得國有企業出資人或履行出資人職責的機構同意後實施。

（四）省屬高校老校區土地置換

省屬高校老校區土地置換按照土地登記用途評估價和房屋重置價之和實施國有土地收購。土地置換收益按照省政府相關規定執行。

（五）收回國有土地使用權

根據法律法規規定或者“國有建設用地使用權出讓合同”、“國有建設用地使用權租賃合同”約定，收回國有土地使用權的，收回後需納入土地儲備機構管理的，土地收回並完成接收後移交土地儲備機構管理。收回需要由土地儲備機構實施補償的，依據本通知制定補償方案。

本通知自印發之日起施行，各縣（市）、上街區和鄭州航空港區可參照執行。鄭州市現行政策與本通知不一致的，以本通知為準。《鄭州市人民政府關於印發鄭州市國有土地收購補償辦法的通知》（鄭政〔2011〕32號）、《鄭州市人民政府關於印發鄭州市國有土地收購補償辦法補充規定的通知》（鄭政文〔2015〕151號）同時廢止。

責編：史健 | 稽核：李震 | 總監：萬軍偉