本文轉自：揚子晚報

不久前，南京的姚某夫婦從他人手中買下一套房屋，卻在收房當天從周圍鄰居那裡得知這竟是一套發生過自殺事件的“凶宅”。姚某為此將原房主訴至法院，要求對方賠償違約金62萬元。12月21日，揚子晚報記者從南京市中級人民法院瞭解到該案的最終判決結果，該院二審維持了由被告賠償原告損失15萬元的一審判決結果。

姚某夫婦想購買一套房屋改善居住條件，兩人看中權某名下的一套房屋。2021年4月，雙方簽訂房屋買賣合同。合同約定，購房款310萬元，交付的房屋內不得存在他殺、自殺、自然死亡等事件；如有違約，按標的額的20%承擔違約責任。原告按期支付全部購房款後，辦理了過戶手續。

收房當天，姚某夫婦透過周圍鄰居瞭解到，該房屋在15年前發生過自殺事件，而被告在購房前並未向原告披露過該情況。姚某認為，權某的行為有違誠信，存在明顯違約，於是訴至法院，要求權某支付違約金62萬元。權某辯稱，案涉房屋是其從他人處購買，且自己在房屋內居住多年，對於自殺事件並不知情；“凶宅”概念僅是原告的心理因素使然，案涉房屋不存在任何質量問題，也不影響實際居住使用，且已過戶完成。

鼓樓區法院一審認為，雙方合同約定，原告要求被告出售的房屋不存在自殺、他殺等情形。被告作為房屋的賣方，應當向買方如實告知房屋的實際狀況和相關資訊。 而在原告已明確提出上述要求的情況下，不論被告對該資訊是否瞭解，被告都應當積極核實瞭解相關情況並如實告知原告。被告未能核實瞭解，出售的房屋確實存在自殺的情形，違反了雙方約定，應承擔相應的違約責任。

法院認為，基於我國社會的傳統習俗，使用者往往會因房屋內發生過自殺案件而產生消極心理影響，且部分購房者不願意購買發生過自殺事件的房屋，導致此類房屋交易價格受到相應折貶。本案中，原告並無證據證明房屋的貶損金額，其主張的62萬元違約金過分高於其實際損失，應予以酌減。鼓樓區法院一審酌定被告賠償原告損失15萬元。姚某不服提起上訴，南京市中級人民法院二審駁回上訴，維持了原判決。

■法官說法

賣方應主動核實並告知“凶宅”情況

該案一審承辦法官李彭介紹，“凶宅”一般是指發生兇殺、自殺等非自然死亡事件的房舍。“根據《民法典》規定，處理民事糾紛，法律沒有規定的，可以適用習慣。‘凶宅’雖非法律術語，但‘凶宅’客觀上產生消極影響可以理解為一種社會公眾的習慣，故不應簡單視為‘迷信’思想予以否認。”李彭表示，誠實信用原則是我國民法確立的基本原則之一，基於該原則的要求，賣方應主動核實並告知可能會對交易產生重大影響的“凶宅”情況。本案中，被告權某的行為明顯違反了合同約定，屬於違約行為。 在二手房交易中，賣方應本著誠信原則，如實披露房屋的真實資訊。而買方也要謹慎行之，可進行實地勘察，也可向物業公司、周圍鄰居等了解房屋相關情況。同時，買賣雙方應在房屋買賣合同中就“凶宅”等相關情形進行約定，並附加違約條款。

釋出於：北京